地块概况与补偿方案 - 被称为珠江新城"最后一块宝地"的马场地块迎来重大进展，补偿方案已对外披露，地块将迎来百亿级补偿 [1] - 地块位于黄埔大道以南、潭村路以西，是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，土地面积36.2万平方米 [1] - 补偿方案采用有偿收回、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元，由广州越秀集团股份有限公司负责支付 [1] - 扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据章程按各股东持股比例分配 [1][8] - 该补偿方案将于2025年11月26日进行表决，若通过则地块距离挂牌入市更近一步 [1] 股东结构与补偿分配 - 广州赛马场运营管理有限公司的股东以国资企业为主导，补偿款分配方案明确 [8] - 第一大股东广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可分得约33.1亿元补偿 [8] - 广州市天河投资集团有限公司和广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿 [8] - 村集体合计持股19%（石牌村合作经济社占15%、潭村相关经济社占4%），可获约12.62亿元补偿 [8] 地块现状与规划 - 地块内原有家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目已基本搬空，商铺已张贴停业及搬迁公告 [3][6] - 据广州市规划和自然资源局规划，马场片区总用地约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米 [8] - 规划包括公共服务及市政设施、商业商务、道路、绿地、居住用地等，其中居住用地5.41公顷，商业服务用地13.26公顷 [8] - 该地块从2023年末开始推进清退工作，至2024年年底相关商户已基本搬空 [10] 创新补偿模式与项目背景 - 补偿方案明确股东可选择向开发主体购买改造后的地块物业，形成"现金分红加优先回购物业"的创新分配模式 [9] - 该模式优势在于既保障短期现金收益，又通过优先回购权共享地块长期增值红利，有助于减少拆迁阻力 [9] - 马场地块自1992年开业，1999年停业后转型为低效业态，于2024年纳入天河区低效用地试点项目库 [9][10] - 2024年广州天河区在高质量发展大会上明确表态要推进该地块更新改造 [9] 区位价值与市场环境 - 地块处于珠江新城与金融城的几何中心，是广州传统豪宅聚集区，承载着衔接两大CBD的使命 [10] - 周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜、保利玥玺湾等顶级豪宅项目 [12] - 距地块约2.2公里的保利玥玺湾项目在2025年11月开盘，首日销售额突破100亿元，成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [13] - 业内预测该地块有望成为广州新"地王"，其稀缺性决定了价值，但需警惕片区豪宅供应过剩的风险 [6][13]