上海土拍市场整体情况 - 上海一次性推出9宗地块，起始总价约169.11亿元，最终全部出让，总成交金额173.33亿元，成交楼面均价31366元/平方米 [1] - 市场热度明显降温，9宗地块中7宗以底价成交，仅2宗溢价成交，整体溢价有限 [1] - 本次土拍共吸引16家企业参拍，参拍主体结构优化且多元，包括3家央企、8家国企、宝业、佳运、大华等民企以及外资企业盘古 [1] 溢价成交地块详情 - 浦东川沙热门地块：经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次最高溢价，综合楼板价29913元/平方米，住宅部分楼板价36927元/平方米 [1][3] - 青浦徐泾地块：经过16轮竞价，由民企宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/平方米 [1][4] 底价成交地块详情 - 杨浦滨江核心地块：位于内中环，由中海地产以21.77亿元底价摘得，楼板价68800元/平方米，显著低于周边豪宅单价（约12万+/平方米） [8] - 杨浦区另一宅地：由上海城建以43亿元底价托底拿下，楼板价30600元/平方米，为地铁上盖项目且包含租赁用地 [8] - 宝山双地铁地块：由金茂以37.26亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米 [9] - 嘉定主城区地块：由外资企业盘古地产以6.24亿元底价竞得，楼板价18200元/平方米，这是该公司时隔近20年再次在嘉定拿地 [6] - 宝山迷你地块：由民企大华以11.42亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米，这是大华今年在上海第三次拿地 [8] - 奉贤南桥新城地块：由四家公司组成的联合体以6.9亿元底价竞得，楼面价18000元/平方米 [9] - 青浦朱家角地块：由青浦新城发展集团以4.69亿元底价竞得，楼面价12000元/平方米 [9] 参拍企业行为与策略 - 民企表现活跃，成为拿地主力，佳运置业和宝业集团高溢价竞得热门地块 [1][3][4] - 部分头部开发商缺席本次土拍，时值年末，房企经营重点转向现金流回笼，土地投资趋于审慎 [1][9] - 企业拿地策略呈现区域深耕特点，例如佳运置业深耕浦东26年，此次高价拿下熟悉区域的优质地块 [3]；大华持续加仓上海，年内第三次拿地 [8]；盘古地产时隔近20年再次补仓嘉定 [6]