土拍总体结果 - 上海2025年度第九批次集中土拍成功出让9宗涉宅地块，总出让面积约43.8万平方米，总成交金额达173.33亿元，无一流拍 [1] - 土拍呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局，资本对上海核心资产仍存执念，市场信心未见消退 [1] 竞拍主体结构变化 - 过往主导市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席，部分源于年底投资节奏安排及对市场不确定性的观望 [4] - 民营企业成为重要增量力量，共有4家民营房企成功斩获地块，其中佳运置业经历82轮竞价以24.75亿元、15.76%溢价率摘得浦东川沙地块 [5] - 国企与民企形成差异化布局，国企以底价拿地为主，民企聚焦区域深耕，如大华年内第三次在上海拿地，宝业房地产以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块 [4][6] 地块分化特征 - 市场竞争程度下降，多地块以底价成交，反映出市场整体理性回归，外环外供地占比提升 [7] - 优质地块竞争激烈，非核心地块底价成交，体现房企宁缺毋滥的投资逻辑 [7] - 青浦徐泾地块具备显著区位优势，承接大虹桥商务区红利，但面临2026年起大量解禁二手房源的直接竞争挑战 [8] - 杨浦东外滩地块由中海地产以21.77亿元底价拿下，楼面价6.88万元/平方米，对比相邻地块成交价格与热度明显回落 [4][8] 房企投资策略转变 - 房企投资逻辑转向选择长期深耕、有数据支撑的成熟板块，如金茂与大华聚焦宝山、中海深耕杨浦、佳运布局浦东 [10] - 对配套不完善、人口导入不足的非核心地块普遍采取规避态度，底价成交地块呈现托底成交特征 [10]