核心观点 - 中国住房租赁市场正从规模扩张转向质量提升，“改善型”租房需求在全国核心城市升温，表现为对大面积、高品质、强配套、重服务租赁产品的偏好增强，推动市场结构变化和产品升级 [1] 市场整体趋势 - “改善型”租房需求正越来越被重视，越来越多人选择“以租代购” [1] - 2025年10月，在整体市场供应量和租金双双下行的背景下，核心城市大面积产品需求提升，套均总价显著上涨 [1] - 改善型租房需求目前已在全国多个城市出现 [5] - 租赁市场正步入以“产品力+运营力”为核心的高质量发展阶段，未来将进入“保障+市场”双轨驱动 [18] 上海市场表现 - 上海“租房改善”人群并不在少数，甚至有越来越多的趋势 [2] - 集中式公寓市场两至三房整租占比提升，新开项目供给结构向中大户型倾斜 [1][2] - 2025年上半年核心八城集中式公寓中，上海高端公寓占比达12.24%，明显高于其他城市 [2] - 上海城投宽庭高端产品线首个项目试运营入市，租金起步27200元/月，显著高于传统市场 [3] - 上海有持续稳定的中高端租赁需求，客群主要来自跨国企业中高管、企业总部员工及海归精英，他们对居住品质要求高，对租金价格不敏感 [4] - 尽管市场存在消费降级压力，但高品质、强配套、重服务的租赁产品正成为上海市场主流 [4] 深圳市场表现 - 2025年10月，深圳改善型租房需求回升，50-80平方米及120平方米户型比例较9月皆有所提升 [8] - 个人房源供应中30-80平方米户型占比提升，显示个人房东也在增加小家庭式房源供给 [13] - 头部企业正强化高端公寓市场拓展力度，不少入市项目转向高端客群、高净值商圈 [13] - 万科泊寓将与深铁集团合作推出首个高端长租公寓，引入“富瑞斯”品牌服务前海高净值人群 [13] - 招商伊敦加大在深圳、上海高端市场的布局，其深圳前湾项目提供高品质滨海式体验社区 [13] - 深圳集中式长租公寓市场进入“性价比与品质、服务”全面竞争周期 [13] 广州市场表现 - 广州高端服务式公寓租金涨幅明显，走出独立行情 [15] - 2025年10月，在广交会带动下，广州集中式公寓坪效租金为89.9元/㎡/月，环比上涨1.41%，同比上涨1.24% [14] - 同期，广州高端服务式公寓坪效租金突破10元/天/平方米，达10.15元/天/平方米，同环比分别上涨16.8%、15.9% [15] 产品与客群特征 - 高品质、强配套、重服务的租赁产品正成为市场主流 [1] - 消费者，尤其是高端客户，对居住体验多元化需求提升，包括室内装修、智能家居、24小时管家服务及周边商务配套 [18] - 企业胜出的关键在于能否精准洞察客群需求、整合资源、构建可持续的服务与收入模型 [18] 数据汇总 - 2025年10月，55城个人租赁市场套均总价约2264元/月，环比下降4.83%，同比下降5.71% [5] - 深圳等核心城市出现租金坪效下降但套均总价上涨的现象，反映大面积品质产品需求提升 [5] - 2025年上半年核心八城集中式公寓产品线中，白领公寓占比最高且大多保持上涨 [2] - 北京和上海高端公寓占比超过10%，其中上海为12.24% [2] - 北京高端公寓占比为10.79% [3] - 广州高端公寓占比为5.73% [3] - 深圳高端公寓占比为4.31% [3]