土地拍卖概况 - 朝阳区松榆里一宗稀缺住宅用地经过7家房企、166轮、长达2小时的激烈竞价，最终由懋源以50.24亿元竞得，成交溢价率高达18.21% [1] - 该地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，起拍价为42.5亿元 [3] - 竞价过程激烈，初期中建玖合与懋源交替出价，后期金隅和越秀加入竞争，最终懋源胜出，刷新了近期北京土地市场的竞价轮次纪录 [1][3] 地块区位与配套优势 - 地块位于东三环与东四环之间，毗邻北京工业大学，距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，未来北侧还规划有地铁11号线站点，有望形成“双地铁”布局 [4] - 周边2公里范围内聚集朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯等多个商业综合体，并拥有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院等优质医疗资源 [4] - 教育资源覆盖垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中等，从小学到高中教育阶段齐全 [4] 产品设计与市场定位 - 出让文件鼓励设置下沉庭院，预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特社区品质，体现“好房子”建设导向 [5] - 区域新房供应极度稀缺，目前CBD区域在售新房仅能建·东誉府一个项目，其成交均价约为10.78万元/平方米 [6] - 项目周边以“老破小”二手房为主，如松榆里小区房龄普遍超30年，总价230万元左右的房源占比超六成，改善型需求被严重抑制 [7] 区域市场与未来预期 - 朝阳区CBD区域已连续两年无新增住宅用地供应，2023-2024年土地市场持续低迷，2025年9月首开股份竞得一宗小地块但对缓解需求作用有限 [6] - 地块周边二手房市场以60平方米左右小户型为主，松榆里社区在售45套房源中70平方米以上仅9套，当前均价约4.82万元/平方米 [7] - 基于区域稀缺性和改善需求，市场普遍预测松榆里地块未来将推出120-180平方米改善户型，售价或将突破10万元/平方米，预计区间在10万-12万元/平方米 [1][7]