行业核心转变 - 中国房地产市场正经历结构性变革，从高速增长的“增量扩张”阶段转向“存量深耕”阶段 [1] - 行业逻辑发生根本性变化，高库存压力与存量市场崛起并存 [1] 市场调整现状 - 截至2025年3月，41%的城市商品房去化周期超过18个月，库存压力尚未实质性缓解 [3] - 2025年6月末50城新建商品住宅狭义库存规模达3.09亿平方米，去化周期为21.82个月 [3] - 国民经济综合统计司指出房地产市场总体仍在调整转型，刚性和改善性需求待进一步释放 [3] 新房市场前景 - 高盛报告预测未来10年中国新房销量将缩水40%，“大牛市”逻辑不复存在 [3] - 新房市场收缩的主要原因是城镇化放缓、存量替换与人口结构变迁 [3] 存量市场崛起 - 2025年国内二手房成交面积预计增长5%至6.3亿平方米，占市场份额达46% [5] - 高盛预测到2035年二手房销量将达8-9亿平方米，规模相当于2024年全年新房销量 [5] - 存量房市场将激活全新价值链条，带动建材、家装等上下游产业形成5.7万亿元市场规模 [5] - 按每年1%的翻新率计算，存量房市场将持续释放稳定需求 [5] 行业格局变化 - 中国前十大开发商市场占有率将从2024年的21%跃升至2025年的50% [5] - 在一二线城市，前十大开发商市场占有率将达60% [5] - 行业“马太效应”加剧，具备资金实力、运营能力与品牌优势的头部企业将主导市场 [5] 投资逻辑重构 - 城市分化成为核心特征，未来仅北上广深四大一线城市及杭州、苏州、南京、合肥、西安、成都等强二线城市值得布局 [7] - 核心区域作为中国经济活力核心区，人口流入与改善需求稳定，将成为市场“压舱石” [7] - 缺乏产业与人口支撑的三四线城市，去库存压力将长期存在 [7] 转型机遇方向 - 聚焦核心城市二手房交易服务，挖掘流通环节价值 [7] - 布局存量房翻新、社区服务等细分赛道，分享5.7万亿元产业链红利 [7] - 关注头部房企的优质项目与债券，规避中小房企风险 [7]