核心观点 - 酒店行业核心经营指标正在复苏，预计第四季度将实现正向增长 [1] - 优质且低成本的物业增多，酒店项目正成为回报确定性较高的投资选择之一 [1] 头部酒店集团经营数据分析 - 分析酒店集团应关注核心经营数据（如RevPAR、OCC、ADR），而非营收和净利润，后者易受直营店数量和非主营业务波动干扰 [3] - 华住集团：2025年第三季度中国大陆酒店RevPAR为256元，同比微降0.1%，但下滑态势较第二季度（RevPAR同比下降3.8%）已显著扭转；公司预计第四季度RevPAR将同比持平或略增 [4] - 锦江酒店集团：2025年第三季度中国大陆有限服务型酒店RevPAR为170.9元，同比下降1.99%，但降幅较第二季度的-5.0%和第一季度的-5.31%持续收窄；平均房价（ADR）为245.01元，同比增长3.06% [5][6] - 首旅酒店：2025年第三季度全部酒店平均RevPAR为165元，同比下降2.8%，降幅较第二季度的-5.7%收窄 [7] - 亚朵酒店：2025年第三季度RevPAR为371元，同比下降2.2%，降幅较第二季度的-4.3%收窄 [8] - 综合来看，本土主流连锁酒店核心经营指标下滑态势正持续收窄，部分数据（如ADR）已开始上升 [9] 整体住宿行业市场表现 - 三大酒店集团（华住、锦江、首旅）客房总规模仅占中国住宿业约12%，需参考更广泛数据 [10] - STR数据：2025年10月，基于超1.8万家样本酒店的数据显示，中国酒店市场平均房价同比增长3.6%，推动RevPAR同比增长2.2%；截至10月末，全国酒店市场年累计RevPAR指数达96，与去年差距缩小至4%以内 [11] - 中国饭店协会数据：2025年10月，中国住宿业消费指数（HCI）为106.3，环比9月大幅增长19.8%，达5月以来最高峰，呈现V型复苏 [12] - 平均房价指数为103.3，环比增长10.7% [14] - 入住率指数为100.1，环比增长9.5% [14] - 信心指数为100，环比增长20% [14] 影响酒店行业的宏观与外部因素 - 经济增长与消费：2025年1-9月社会消费品零售总额累计达36.5877万亿元，累计增速4.46% [16] - 出行需求强劲：2025年国庆中秋假期全国国内出游8.88亿人次，国内出游总花费8090.06亿元，较2024年同期显著增加 [16] - 物业成本下降：当前各城市商圈租金水平较两年前下降超一半，有利于酒店投资回报 [17] - 据戴德梁行数据，2025年第三季度末京沪甲级写字楼空置率轻微改善，广深空置率仍环比上升 [17] - 观点指数监测显示，2025年1-9月重点八城（北京、上海等）累计平均办公租金单价为2.73元/平方米/天，同比下滑11.9% [20] 酒店投资趋势与前景 - 经济型酒店：依然具备竞争力，正从租金红利转向品牌红利；市场分化为常规经济型与向中端靠拢的经济型品牌 [22] - 投资策略关键：控制单房造价成本比追求高RevPAR更可靠；应关注头部酒店集团的核心品牌或高成长势能品牌 [22] - 行业竞争生态化：未来竞争是生态竞争，连锁品牌的会员体系、供应链和运营能力影响投资回报 [22] - 产品类型趋势： - 传统商务酒店过剩，具备文化溢价属性的旅居产品将更具竞争力 [22] - 长短租界限模糊，灵活长住品牌有望在短住和长住两个市场寻找增量 [23] - 在全服务酒店投资中，更受年轻人欢迎、运营更灵活的“软品牌”（非标）更具投资价值 [24]