北京土地市场分化 - 北京朝阳松榆里地块与房山长阳地块竞拍结果形成鲜明对比，两宗地总揽金64.95亿元[1] - 松榆里地块吸引近十家房企参与，经过近170轮竞价后由懋源以50.24亿元竞得，成交楼面价6.21万元/平方米，溢价率18.2%[1] - 房山长阳地块仅获一次报价，由北京城建以底价14.71亿元摘得，成交楼面价约1.81万元/平方米[1] 松榆里地块核心优势 - 地块位于朝阳区东三环至四环之间，紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可快速换乘抵达金融街、望京等核心就业区[2] - 规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，地块格局方正，为打造改善型产品提供优质基础[2] - 出让文件鼓励设置下沉庭院，联通规划文化用地，预计将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统[3] 松榆里地块市场定位与挑战 - 周边二手房以"老破小"为主，松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，新房能建.东誉府近期成交均价约10.6万元/平方米[3] - 预计推出120-180平方米改善型户型，未来售价预计在10-12万元/平方米区间[3] - 面临楼市消费降级导致地缘改善客户置换链条阻滞，以及邻近黄杉木店、三间房等板块多个新房项目分流客群的压力[3] 房山区房地产市场困境 - 房山内部缺乏核心产业支撑，外部面临竞争分流，导致楼市整体去化压力显著[1][6] - 10月房山区新房住宅签约194套，签约均价31027元/平方米，签约金额5.74亿元[6] - 10月房山二手房挂牌均价为2.42万元/平方米，环比下跌1.22%，近一年下跌10.9%，为年度跌幅最大区域之一[6] 北京城建在房山的布局 - 北京城建近两年多次在房山土地市场"兜底"，2024年推出三宗地块中有两宗由其接手[5] - 公司今年以来累计获取6宗地块，半数位于昌平区，已开盘项目多集中于房山与丰台[6] - 入市逾三年的"宸知筑"项目去化率仍低于50%，公司调研重点聚焦"去库存"与"保利润"两大任务[6][7] 地块开发逻辑分化 - 松榆里地块代表核心区稀缺资源开发逻辑，依托高确定性区位主打改善产品[1] - 房山长阳地块代表近郊潜力板块开发逻辑，需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值[1] - 两者的成交结果体现当前市场需求，预示房企在战略布局上将面临更深层次分化[1]