行业估值逻辑转变 - 资本市场对房地产的估值逻辑正从“周期股”向“价值股”转变，过去基于销售规模、土储、杠杆和盈利能力的评估体系被财务安全、流动性、盈利质量、商业模式可持续性和公司治理能力等新标准取代[15] - 过去估值逻辑的核心假设“房价长期上涨、市场无限扩张”已被打破，导致规模和高杠杆成为负担[15] - 为适应新逻辑，部分房企选择剥离传统开发业务，向轻资产或其他方向转型，以实现财务上的“轻装上阵”[15] 房企退市潮概况 - 自2022年以来，共有30余家A股和H股上市房企退市[5] - 被动退市占据多数，共有28家，其中A股14家（主要因面值退市及连续亏损），H股14家（主要因财报难产、未能达成复牌指引及停牌超18个月）[7] - 另有5家上市房企选择主动退市[8] 主动退市案例 - 大悦城地产于2024年11月27日退市，私有化回购总代价约29.32亿港元，退市原因为市场表现阶段性波动、流动性承压，且私有化有望增厚权益并提升归母净利润[1][2][8] - 五矿地产于2024年10月23日退市，原因为“股本融资能力有限且已失去上市平台优势”，公司自2022年起连续三年亏损，经营层面面临压力[5][8] - 首创置业（2021年）和首创钜大（2024年）先后退市，后者退市原因为股份交易流动性低、股价长期不佳导致缺乏股权融资能力[8] 被动退市案例 - 上坤地产于2024年10月27日被港交所取消上市地位，从上市到退市不足5年，2022年由盈转亏净利润为-22.43亿元，并发生美元票据违约，后因连续18个月停牌触发退市红线[5][6][7] - 某福建房企于2023年年中从A股退市，直接原因为股价长期低于1元，公司自2022年债务违约后已停止公开市场拿地和融资[12][13] 上市平台功能弱化 - 当前上市房企市值和市净率极低，资本市场已失去融资平台价值，退市后公司可提高运营效率并节约成本[11] - 部分房企在出现债务违约后，融资需求暂停，主要精力转向化债和保交楼，资本市场的相关功能无法发挥[12] - 房企退市潮反映出资本平台对房企的作用正在弱化[5] 行业背景与现状 - 过去20年房企曾有多次上市热潮，目前A股上市房企超100家，港股上市的内地房企约60家[9][10] - 在行业调整期，房企探索新发展模式试图穿越周期，但前提是公司需拥有足够能力和资源推动转型，并对新估值逻辑抱有耐心[16]