楼市核心问题：供过于求与市场机制失灵 - 行业核心问题是房地产供过于求 [2] - 理论上解决方案是双管齐下：供应端停止土拍以刹车，需求端通过零利率和降税来刺激 [2] - 但解决方案因涉及财政利益而变得复杂 [3] 供应端：土地财政导致市场调节失灵 - 中国土地全民所有制下，地方政府是唯一供应源并拥有定价权，市场规律不适用 [5] - 尽管2025年上半年所有房地产相关指标均向下，但土地出让金却实现两位数上升 [6] - 原因在于地方财政收入高度依赖土地出让金，城投拿地是左手倒右手的金融游戏，扭曲了市场价格 [6] 需求端：政策刺激受财政约束 - 需求端刺激措施如降首付、降利息、降交易税，最终受制于国家财政一盘棋 [6] - 由于财政无法摆脱土地依赖，既无力让供应端彻底刹车，也无力让需求端全力奔跑，政策效果有限 [6] 未来路径：渐进式化解与潜在硬着陆风险 - 若地方财政持续依赖土地出让金，未来将是供应端与需求端的龟兔赛跑，即渐进式化解库存，过程将漫长 [6] - 渐进式化解难以改变预期，高盛提出年底增加8万亿救市，属于债务驱动模式 [6] - 债务驱动模式可能导致负债率升至阈值，财政收入难以支付利息，最终走向货币贬值，这是一种快节奏的硬着陆方式 [6][7]