行业竞争格局 - 2025年末上海豪宅市场“抢客大战”白热化，关乎房企业绩冲刺、市场份额重构与行业格局重塑 [1] - 2025年1-10月，华润置地以约340亿元全口径销售金额排名上海第三，与排名前二的保利发展与招商蛇口差距在20亿元左右，竞争激烈 [3] - 招商蛇口与华润置地有机会凭借安澜上海与澐启滨江两个全新盘冲击上海全年销售冠军 [3] - 保利发展未来两个月无全新盘入市，在售豪宅如保利世博天悦去化渐趋平淡 [3] - 中海地产2025年前十个月在上海销售排名第九，年底除安澜上海外无其他全新盘入市 [3] - 上海豪宅核心矛盾已从“日光”转为“能不能抢到客户”，高净值购房者决策更趋多元 [11] 重点项目表现 - 华润置地澐启滨江项目首批次认筹于11月25日结束，总认购量273组，首批房源122套，认购率达223.77% [1] - 澐启滨江认购成绩刷新了年内上海中高端项目认购纪录，有望成为2025年上海豪宅市场最后一个触发摇号与限售机制的标杆项目 [3] - 澐启滨江项目均价13.67万元/平方米，周边前滩江景二手房19万-20万元/平方米，存在价格倒挂优势 [7] - 澐启滨江首批122套房源以125平方米三房为主力，起步价约1600万元 [5] - 安澜上海项目由中海地产与招商蛇口联手操盘，即将进入认筹阶段，首批将推出288套房源 [3][7] - 安澜上海户型涵盖195至560平方米，按吹风价测算，一套房源起步价在3000多万元 [7] - 目前上海黄浦江两岸滨江板块的全新盘主要为澐启滨江、安澜上海、中粮北外滩壹号等，它们至少共享60%-70%的长三角高净值客群 [10] 市场动态与客户结构 - 2025年前三季度，上海市总价3000万元以上的商品住宅累计成交1524套，总价5000万元以上的顶级住宅成交674套，增幅达27% [10] - 购买豪宅的客群中，非沪籍购房者占比50%-80%，主力为江浙企业主 [10] - 总价5000万元以上豪宅交易的一次性付款比例高达71% [10] - 豪宅客群主要为35岁以上中高端客群，包括本地高净值家庭、外地投资客与新生代富豪 [10] - 澐启滨江样板房开放20多天，已有近3000组客户参观 [4] - 面对年底供应量爆发，能让高净值买家快速下单的产品不多，部分买家在耐心等待价格“破发”的新盘 [4] 产品策略与区位因素 - 澐启滨江是华润置地在上海“好房子”新规后落地的首个新盘，体现了如提升阳台面积（小户型12.5平方米、大户型16平方米）等标准 [4] - 为弥补周边商业不足，澐启滨江在项目内打造了6.8米挑高的4000平方米全域架空层 [4] - 澐启滨江位于后滩板块，拥有黄浦江第二个S湾景观，是一个比徐汇滨江、陆家嘴更新的滨江板块 [4] - 澐启滨江地块周边有跑步道、绿化带，其生活氛围吸引了不少年轻置换群体 [5] - 安澜上海项目由总地价523亿元的徐汇东安“地王”分割而来 [5] - 安澜上海聚焦30岁以上高知高收入精英，企业家与海归二代占比较高 [11] - 澐启滨江依托前滩产业优势，吸引喜好滨江生活、资产配置与学区资源的客户 [11]