市场整体表现 - 青岛楼市11月第3周总成交1847套，环比下降12.1% [1] - 新房成交688套，环比下降15.3%；二手房成交1159套，环比下降10.1% [1] - 整体成交量有所回落，但新房住宅呈现量价齐升态势 [1] 新房市场 - 新房住宅成交566套，环比增长3.9%；成交均价16416元/㎡，环比上涨6.1% [2] - 成交热点区域为西海岸新区（111套）、胶州市（107套）、城阳区（95套） [2] - 部分区域环比涨幅显著，包括李沧区（103.8%）、崂山区（54.5%）、胶州市（50.7%） [2] - 部分区域环比出现明显回调，包括市北区（-47.1%）、城阳区（-39.5%） [2] 新房项目与产品结构 - 住宅成交TOP10榜单以近远郊项目为主导，花样年碧云湾（胶州市）以41套成交居首 [4] - 青特璟誉（李沧区）作为新盘首开成交33套，位列第二 [4] - 银丰玖玺城（崂山区）代表高端改善市场，单价6万–7.5万元/㎡，本周成交8套 [4] - 市场需求多元化，主流成交面积段集中于110–150㎡，反映刚需与改善需求并行格局 [4] 二手房市场 - 二手房成交量在上周基础上继续回调，但整体需求依然稳固 [6] - 成交热点区域为西海岸新区（307套）、市北区（184套）、城阳区（171套） [6] - 莱西市（40.6%）、即墨区（8.8%）环比实现正增长，而李沧区（-31.5%）、平度市（-35.7%）降幅明显 [6] - 80-100㎡、120㎡以上成交占比增长，表明改善需求持续上涨 [6] - 热搜TOP10小区中市内四区占8席，配套成熟、交通便利的主城区和重点新区是购房者偏好区域 [6]