项目背景与现状 - 深圳世茂深港国际中心项目因开发商世茂集团陷入债务危机已停滞三年，并经历了两次司法拍卖流拍 [2] - 项目原为世茂集团于2017年12月以239.43亿元总价竞得的商业用地，溢价率7.4%，曾是深圳土拍史上总价第二高的“地王” [10] - 项目原计划总投资额高达500亿元，规划建设包括一座约700米的超高层主塔在内的超级城市综合体 [10] - 项目两次司法拍卖均告失败，首次评估价130.44亿元，第二次降至104.35亿元，均无人问津 [10] 政府介入与最新进展 - 深圳市龙岗区政府以68亿元的价格收储了项目内的12宗核心地块，该方案已于2023年8月获投资人投票通过 [2][11] - 在收储后仅15天，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司以106.88万元中标该地块的规划研究任务，标志着政府正式主导项目盘活工作 [2] - 此次规划研究工作的合同期为一年，需在一年内完成全部规划研究任务 [6] 规划研究内容与要求 - 规划研究范围包括深港国际中心12宗流拍地块，用地面积81.2公顷，以及周边的大运中心场馆地块 [6] - 研究任务包括法定图则规划研究、详细城市设计、区域交通详细设计、市政基础设施专题研究、公共空间及慢行系统专题研究和实景三维专题展示等多项内容 [6] - 项目进度分为四个阶段，最终成果需在5个月内编制完成并提请审查 [5] - 招标文件指出，由于原实施主体退出，片区建设停滞，提出经济可行、公共利益有保障的规划方案具有强烈迫切性 [7] 项目战略价值与区域定位 - 项目位于大运深港国际科教城的核心区域，是龙岗区实现“城市新客厅”功能品质提升的绝对空间载体与重要项目抓手 [7] - 片区属于龙岗区“一芯两核多支点”区域发展战略中的“湾东智芯”，目标打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台及高水平国际化“城市新客厅” [7] 新规划方向与潜在调整 - 为平衡68亿元的地块收储成本，新规划的核心方向预计将进行用途调整，大幅提升住宅用地占比 [8] - 据业内人士推测，新规划中该地块住宅占比有望超过60%，甚至可能进一步提高 [8] - 鉴于地质结构复杂及深圳最新住宅新规要求，新规划中地块容积率预计将控制在4.0以下 [8] - 原规划中的产业平台、城市新客厅等核心功能及产业空间、文化展览中心等公共利益相关业态预计将保留，但建筑规模与高度会进行大幅优化 [8] 未来开发主体猜测 - 市场普遍猜测未来开发主体可能为国资背景的房企 [9] - 2024年7月，华润置地（深圳）发展有限公司发布了一则名为“LGDY项目”的全过程工程咨询招标公告，其用地面积约31万平方米、总建筑面积约130万平方米的数据与深港国际中心核心数据高度吻合，引发市场对其可能接盘的猜测 [9]