公司事件：万科债务展期 - 万科一笔债项余额20亿元的中期票据（22万科MTN004）将于12月召开持有人会议商议展期 [1] - 万科已完成288.9亿元公开债务的偿还，第一大股东深铁集团已累计提供291.3亿元的股东借款 [1] - 此次展期说明国资股东希望万科以自身努力和市场化的方式化解债务，无法再进行无条件输血 [1] 行业现状：房地产市场数据 - 2025年前10月商品房销售面积同比下滑6.8%，销售额同比下滑9.6% [2] - 10月百强房企销售额同比下滑超过30%，70城房价环比、同比继续全线下跌，二手房跌幅更大 [2] - 商品房库存消化周期已达30个月的历史新高，三四线城市更高 [2] - 稳地产政策已包括白名单贷款超4万亿元、保交楼专项借款3000亿元、城中村改造收购存量房，但市场反应钝化 [2] 宏观必要性：救助房地产的原因 - 房价从2022年4月普遍下跌至今已持续近4年，各地区房价累计下跌幅度普遍超过30%，不少城市下跌超过40%甚至价格折半 [3] - 住房占居民部门总资产的比重近六成，占实物资产的比重近七成，其缩水显著压制居民部门的支出预期及能力 [4] - 新动能带来的增长尚不能对抗旧动能形成的收缩，房价长期向下调整可能通过消费端制约高技术领域的投资回报 [4] 政策路径分歧：如何救助房地产市场 - 救主体路径：通过白名单、保交楼、项目并购等方式稳定开发商，但可能推高库存，市场更难以出清 [6] - 救市场路径：通过降低存量房贷利率（平均调降0.5%）、全面放开限购、发放住房消费券等方式提高交易活跃度，但政策效应易弱化 [7] - 救价格路径：缺乏直接落地的操作手段，核心在于市场不相信政策希望房价稳定 [7] 政策建议与市场展望 - 建议采取间接、市场化手段形成房价底部，包括明确释放供给收缩信号，如救助房企核心是保交楼、不应再有新增地产开发、地方政府减少甚至暂停土地供应 [8] - 建议政府部门成立住房稳定基金，逆周期操作以释放政策信号 [8] - 2026年房地产市场的运行将更依赖外在政策干预打破负向循环，可能措施包括专项债加大收购存量土地和住房、继续下调存量房贷利率、发放住房消费券等 [9] - 2026年宏观经济或重复前高后低走势，一揽子地产支持政策可能在下半年7月出台 [9]