文章核心观点 - 面对商办物业闲置与住房需求的结构性矛盾，多地出台新政策以盘活存量房屋，主要方向包括允许房屋用途转变、支持功能兼容、松绑房企自持物业限制及优化审批流程，旨在缓解房企资金压力并增加保障性租赁住房等民生供给 [1] 功能用途转变政策 - 杭州市公开征求《临时改变房屋用途实施细则》意见，首次申请期限最长不超过五年，每次延续不超过两年，适用于有合法权源的存量房屋，用于发展支持产业、补齐民生短板，但禁止用于商品住宅等情形 [2] - 广州市提出支持存量建筑按正面清单进行临时功能转换 [2] - 深圳市修订政策，允许取得不动产权证或权属清晰的在建非居住房屋改建为保障性租赁住房，以降低改造成本并激发动力 [3] - 上海市支持存量商务楼宇分类兼容新功能，如在主中心、副中心增加服务公寓、人才公寓，在地区中心兼容酒店、租赁住房等，但需遵循主体、产证性质、主体结构不变的“三条底线” [3][4] 松绑自持物业限制 - 为缓解“限地价、竞自持”时期遗留的房企资金压力，佛山、广州、成都等地允许自持商品住房经政府同意并补缴土地出让金后转为可售商品住房 [5][6] - 商办物业方面，广州、成都允许企业调整自持比例，补缴出让金后将部分自持物业转为可售，并设定了最小分割销售面积等细化要求 [6] 优化审批与监管流程 - 成都市完善商住项目进度挂钩机制，允许住宅项目超出监管要求的预售资金用于商业建设，加快整体投运 [7] - 佛山市弹性设定项目开竣工期限，允许已出让项目最长一年缓建期，并降低违约金标准 [7] - 上海市对商务楼宇500平方米以下简易装修工程取消施工许可，改为备案管理 [7] - 杭州市建立临时改变房屋用途的豁免清单，清单内项目无须办理手续或缴纳年收益，提高效率 [7] - 政策方向趋于精细化、系统化，杭州、成都等城市的实践为其他城市提供了借鉴，未来更多城市有望落地集成化政策体系，推动城市向“存量提质”转型 [7]