香港楼市现状 - 香港私人住宅售价指数在连续三年下跌后，于今年前九个月止跌回升，涨幅约1.14% [2] - 9月份楼价指数创18个月来最大单月涨幅，按月上升1.32%，报292.5点 [2] - 楼价指数从五月至今已连续四个月上涨，累计涨幅达2.1% [2] - 香港一手住宅成交量自2月到10月持续走高，连续8个月突破1500宗 [4] - 10月份一手住宅成交量达到2031宗，创下21年来最佳成交记录 [4] 香港楼市回暖原因 - 政策方面，香港于今年2月全面"撤辣"，大幅降低印花税并放宽外地人购房门槛，直接激活市场 [6] - 利率环境友好，港币跟随美元，美联储降息带动香港房贷利率下降，减轻购房者还款压力 [6] - 人才引进见效，今年前7个月各项人才计划批出超过34万宗，22万多人才已抵港，其中九成以上来自内地，产生住房需求 [8] - 经济基本面向好，香港经济稳健复苏为楼市回暖提供基础 [8] - 今年前三季度，内地买家在香港楼市成交9900宗，总金额941亿港元，创历史新高，在5000万港元以上二手豪宅交易中占比超四成 [10] 内地楼市现状与预测 - 瑞银等机构预测内地楼市可能要到2027年才能真正止跌 [12] - 高层正研究新一轮救市政策，包括财政贴息、提高个税抵扣额、降低交易税费等 [12] - 除北京、上海、深圳核心区域外，其他地方的限购政策基本已放开 [12] 内地政策工具分析 - 货币政策方面，降准对楼市刺激作用已微乎其微，因大家不愿贷款买房且民营企业忙于还债 [14] - 降息能利好楼市，但银行净息差已低至1.33%，加上提前还贷潮，央行在降息上特别谨慎 [14] - 9月以来美联储已降息两次，内地一次未跟进，12月跟进概率依然不大，下次降息可能要等到2026年一季度 [14] - 财政政策方面，中央财政可出钱给新购房和存量贷款客户每户贴息100-150个基点，将按揭利率降至1.5%左右 [16] - 提高个税抵扣额作用有限，交易税费减免是大概率会出台的政策，放开北上深限购、中央收购新房作保障房等也是可能选择 [18] - 对比香港，内地一线和强二线城市不缺人，缺的是钱和政策支持，关键看12月政治局会议和中央经济工作会议的政策 [18]