香港楼市整体表现 - 市场呈现显著回暖态势，出现中介业务繁忙、看房团活跃、售楼处人潮涌动的现象[1] - 多个楼盘出现“日光”热销案例，例如启德天玺·天第2期56个单位即日售罄且超额认购达37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[4] - 10月香港一手住宅成交量突破1700宗，连续第九个月稳定在千宗以上[6] - 豪宅市场表现尤为亮眼，10月录得66宗成交金额逾5000万港元的大额房屋交易，较9月的33宗翻倍，创一年新高，今年前十个月此类交易累计达322宗，为近7年同期次高[6] 市场数据与机构预测 - 华泰证券预计2026年香港住宅市场将延续量价齐升态势，今明两年私人住宅买卖合约数量有望分别同比上涨19.4%和7.5%[6] - 私人住宅买卖合约数量2025年预计为60467份（同比+19.4%），2026年预计为64991份（同比+7.5%）[7] - 新房私人住宅买卖合约数量2025年预计为20649份（同比+22.4%），2026年预计为22526份（同比+9.1%）[7] - 私人住宅房价指数2025年预计为295（同比+1.8%），2026年预计为303（同比+3.0%）[7] - 摩根士丹利认为香港楼市在经历七年低迷后有望开启4-5年上升周期，瑞银指出住宅物业市场处于关键转折点，未来3-5年将进入上升通道[6] 政策驱动因素 - 香港政府2024年初起推出一系列楼市新政，2024年2月取消所有住宅物业交易的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地购房者印花税税率从7.5%降至1.5%[9] - 2024年10月施政报告将住宅物业按揭成数统一提高至70%，同时革新人才输入机制[9] - 2025年2月新政将总价400万港元及以下住宅的印花税大幅下调至100港币，较此前1.5%税率降幅超99%[11] 利率环境变化 - 受美联储降息预期等因素影响，今年5月1个月HIBOR一度骤降至0.7%，对应房贷利率低至2%[12] - 当前1个月HIBOR约为2.63%，对应房贷利率不足4%，较年初约5.5%水平大幅下降[15] - 利率下行促使租客转为买家，例如月租4万港元客户因供楼成本下降购入1600多万港元新房[15] 人才流入影响 - 2024年6月至2025年6月间，香港各项人才引进计划收到超19万份申请，近14万份已获批，获批率达73.68%[16] - 人才普遍购买力较强，带动租金上涨并为投资性置业提供支撑，9月香港私人住宅租金指数升至200.0，创2019年8月以来新高[17] - 中原地产统计显示143个租金指数成份屋苑中112个实现“供平过租”，34个屋苑回报率达4厘及以上，较去年同期18个增长近九成[17] - 人才政策带动赴港学生增多，学生宿舍成为增长最快房地产投资项目，新建学生公寓几乎“一经推出即租罄”[19] 资金流向与买家结构 - 港股走高与内地“资产荒”带来财富外溢效应，推动资金流向香港楼市[20] - 香港作为兼具东西方核心优势、能规避大部分地缘政治风险地区，成为资金避险优选[20] - 今年前十个月，香港楼市普通话买家占私人住宅总成交量24%，较上年同期增长超20%，涉及金额达1097亿港元[20] 香港与内地楼市差异 - 香港楼市属于“去泡沫”周期，前期因资金推动价格虚高，近四年处于理性调整阶段，而内地楼市面临典型债务风险[24] - 香港楼市健康基础明显，大型开发商资产负债表稳健，房屋抵押率低，个人按揭贷款违约率低，无开发商债务危机和家庭房贷危机[25] - 香港楼市热度可能吸引高净值人群，分流内地核心城市中高端购房需求[25]