产品定义与政策背景 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在将商场、写字楼等大型商业不动产转化为可公开交易的基金产品[1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[6] - 此举是构建房地产发展新模式的重要一环，旨在打通商业地产的"投融管退"闭环，降低企业杠杆率[1] 市场现状与发展时机 - 国内公募REITs市场已上市77只产品，融资金额达2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%[2] - 中国全市场商业不动产规模庞大，截至2025年三季度约为5.93万亿美元（约合人民币42万亿元），具有通过REITs盘活的内在需求[2] - 基础设施REITs自2021年上市以来积累了丰富经验，为商业不动产扩容奠定了制度基础，推出时机成熟[1][4] 对行业与公司的潜在影响 - 为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于降低负债、优化资本结构，并实现轻重资产分离[3] - 通过公开市场定价将商业不动产价值与运营指标挂钩，激励管理人提升运营水平与资产配置能力[3] - 预计很快将有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报，现有规则框架可直接适用实施[8] 产品特点与分类管理 - 商业不动产REITs与基础设施REITs两套试点并行，前者更加商业化和市场化，涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等多元化业态[6][7] - 消费基础设施REITs主要限定在百货、购物中心等具有公益属性的资产，而商业不动产REITs概念更广[6] - 监管部门实行分类管理制度安排，以契合不同资产特质、提升制度适配性[7] 投资收益与市场预期 - 公募REITs必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发，为市场增添高股息配置选择[9] - 理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs可能比公益属性强的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险[10] - 商业地产周期压力大、波动大，可能需要更高的投资回报，资产定价与宏观环境、资产稳定性及管理人素质密切相关[9][10]