万科大股东支持态度转变 - 万科第一大股东深铁集团表态将按照市场化、法治化原则支持万科健康发展 此举被解读为未来将不会无底线提供财务支持 [1] - 深铁集团为深圳国资委旗下企业 过去已累计向万科提供约308亿元股东借款 条件优于外部贷款 [3] - 深铁集团态度的转变标志着房企依靠国有股东持续“输血”的时代已经结束 [3] 股东支持减弱的深层原因 - 地方政府财政资源有限 深圳市2024年政府性基金预算收入为475亿元 需兼顾基建与民生等多方面支出 [3] - 土地市场收入下滑 2025年至今深圳市土地成交金额刚过450亿元 在全国排名第七 广州土地收入为382亿元 排名第九 [3][9] - 房地产行业面临整体性调整 2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8% 销售额同比下降9.6% 政策刺激效果有限 [5][6][7] 当前房地产市场的政策与规则 - 当前政策导向明确为“救项目不救企业 保交房不保老板” 旨在保障购房者权益并推动市场回归理性 [8] - 政府政策以托底为主 2025年以来全国200个省市共出台470多条稳楼市政策 但市场分化严重 难以回到过去普遍上涨的局面 [12] 万科困境的行业象征意义 - 万科作为行业头部企业和“三好学生” 其需要自力更生的处境预示着整个房地产行业的艰难局面 [11] - 房企投资意愿持续谨慎 2025年1-11月TOP100房企拿地总额为8478亿元 虽然同比增长14.1% 但增幅较上月大幅收窄 年底拿地更为保守 [12] 房地产市场的新常态与趋势 - 市场已从增量转向存量 全国二手房交易占比已接近45% 深圳二手房交易占比接近65% [14] - 房地产市场将进入结构性分化阶段 房价只涨不跌的预期已被打破 [12][14] - 对于市场参与者而言 持有现金比持有房产更为重要 加杠杆购房的风险增大 [14][15]