万科债券展期方案 - 万科提出对一笔本金20亿元、原定于2025年12月15日到期的境内中期票据"22万科MTN004"进行展期，计划将兑付期限延长一年至2026年12月15日 [1] - 展期方案维持3%的单利利率不变，到期时需一次性偿还本金、已产生利息及展期期间利息 [1] - 该方案需经债权人会议表决通过方可生效，若未能通过，公司需重新协商或面临实质性债务违约风险 [3] 万科流动性状况与股东支持 - 公司流动性高度依赖大股东深圳地铁的资金支持，自2025年2月以来已提取308亿元用于偿还305亿元公开债务 [5] - 尽管深圳地铁现金流相对充裕，但持续提供数百亿资金对其自身资金链构成显著压力 [5] - 公司自身造血能力恢复存在巨大不确定性，面临销售持续低迷、回款困难等困境，经营能力恢复非短期可实现 [5] - 除本笔债务外，年内还有另一笔境内债即将到期，明年初亦有一笔债务面临兑付压力，预计大概率也需寻求展期 [3] 潜在债务重组路径 - 债务重组可能采取债转股、削减本金或大幅展期与分期还款三种模式或其组合 [7] - 债转股可减轻债务负担但债权人需承担股价波动及经营风险 [7] - 削减本金可直接降低债务规模但债权人抵触情绪较强 [7] - 大幅展期可缓解短期偿付压力但将显著增加债权人资金占用时间 [7] 行业影响与趋势 - 万科事件折射出房地产行业危机已从民营房企向混合所有制企业蔓延，引发市场对央国企涉险的担忧 [7] - 行业持续低迷，政策刺激效果短暂，难以扭转趋势，若现有政策工具耗尽仍无改善将面临更严峻挑战 [7] - 房地产市场深度调整受多重因素影响，包括宏观经济增速放缓、居民购房意愿下降、房企融资渠道收窄及库存压力高企 [9] - 依赖高杠杆、高周转的传统模式已难以为继，未来房企需探索提升产品质量、优化债务结构、拓展多元化业务等新路径 [9] 政策与信用体系考量 - 政策层面或需更精准刺激措施，如降低首付比例、放宽限购限贷、提供税收优惠等，以激活合理住房需求 [9] - 房企信用评级下调将推高融资成本，形成"信用恶化-融资困难-经营恶化"的恶性循环 [11] - 维护房企信用稳定、防止风险扩散至金融系统成为政策调控的重要考量 [11]