产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）发行，规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3% [3] 资产特点与优势 - 底层资产位于上海市外高桥保税区，主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 相比商业物业，工业厂房具备更长的租约期限及租户粘性，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性 [2] - 大部分物业位于海关特殊监管区域内，入驻企业可享受上海自贸试验区配套政策 [2] 市场意义与示范效应 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围 [2] - 项目为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备重要的示范效应 [2] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置 [2] 发行与投资者情况 - 项目吸引了21家投资人踊跃认购，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [3] - 通过询价机制充分发挥了机构间REITs市场的定价功能，体现了投资者对项目的高度认可 [4] 项目治理与运营机制 - 项目设置了运营收入考核机制及对运营管理团队的激励约束机制，以提高运营效率 [4] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可参与标的资产的运营管理和考核决策 [4] - 产品将按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等指标 [4] 流动性提升与未来规划 - 项目存续期间，计划管理人将提供二级交易支持，并采用“基准收益+超额收益”的分配机制以提高二级市场流动性 [5] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台 [5] - 未来将研究引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期资产管理 [5] 市场发展现状与前景 - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已实现商业物业、基础设施、保租房等多类标杆项目落地 [5] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]