万科债务危机核心问题 - 市场对万科流动性产生严重担忧，尽管公司合并报表货币资金达656.8亿元，但一笔20亿元境内债“22万科MTN004”计划展期12个月引发股债双杀 [1] - 问题的核心在于资金结构，母公司层面货币资金仅8.58亿元，较2023年末下降约95%，占集团货币资金比例仅约1%，而母公司一年内到期的非流动负债约1041亿元，占比高达77% [6][7] 流动性压力根源 - 房地产商业模式改变，项目公司资金专款专用用于保交楼，销售回款在扣除成本后才能真正回流母公司，销售低迷导致回款周期明显拉长 [5] - 公司本部资产以其他应收款和长期股权投资为主，流动性不佳，债务集中于公司本部，但货币资金多停留于子公司层面 [5] - 公司前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%，合同负债余额1319亿元，较去年末下降31.43%，实际可回流至本部用于偿债的资金很少 [5][7] 债务到期与结构分析 - 公司有息负债合计3629.3亿元，其中下半年和明年上半年到期1553.7亿元 [3] - 银行借款是主要构成，占比超70%，截至三季度末金额约2641亿元 [2][12] - 年内到期公开市场债券57亿元，2026年到期或行权债券规模124.19亿元 [3][12] 外部融资与支持措施 - 去年新增融资和再融资948亿元，今年上半年新增249亿元，大股东深铁集团累计提供股东借款超300亿元 [8][9] - 公司上报住建融资协调机制白名单项目178个，2024年经营性物业贷落地293亿元 [9] - 截至3月底，公司获得银行授信额度4703.95亿元，其中未使用授信余额2344.76亿元 [14] “白名单”制度效果与挑战 - “白名单”制度资金需在专用监管账户上，需项目销售回款并偿还银行贷款后才能回到母公司，在当前行情下作用体现需要较长时间 [9] - 救助全国性房企协调难度巨大，涉及多地预售资金调配和保交付安排，资产价值缩水也影响投入产出平衡 [10]