核心观点 - 近期网络上流传的“李嘉诚对2026年房地产或将发生5大变化”的预测为虚假信息，李嘉诚近期并未发表相关言论 [1] - 撇开虚假预言，从现实角度分析，2026年国内房地产市场可能发生五大结构性变化 [3] 房价走势分化 - 本轮房价下跌始于2022年，从二三线城市蔓延至一线城市 [5] - 二三线城市房价跌幅较大，一线城市核心区域房价此前相对抗跌 [5] - 进入2026年后，预计二三线城市房价跌幅将放缓，而一线城市房价大概率会进行补跌 [5] - 主要原因是一线城市房价收入比超过40，价格将逐步回归合理区间，与当地居民收入接轨 [5] 公摊面积改革 - 近年来，公众要求取消公摊面积的呼声越来越高，因公摊面积增加了购房成本及后续持有费用 [7] - 例如，房产证面积100平米，实际套内面积可能仅为75-80平米，公摊面积达20-25平米，导致购房者多支付十几万甚至几十万元 [7] - 公摊面积部分的物业费、取暖费也需业主承担 [7] - 目前已有张家口、肇庆、湘潭等地宣布取消公摊面积，按套内面积计算房价 [7] - 预计2026年后，将有更多城市取消公摊面积，购房者成本将明显减轻 [7] 销售模式转变 - 近年来，部分开发商因资金链断裂导致烂尾楼，严重损害购房者利益和市场信心 [9] - 进入2025年后，决策层宣布将逐步增加现房在房企销售中的比重 [9] - 这意味着到2026年，购房者可能更多选择购买现房而非期房，可实地验房，避免烂尾楼风险 [9] 行业整合加剧 - 近年来，部分大型房企如恒大、碧桂园出现烂尾楼、债务违约问题 [11] - 进入2026年后，预计房地产市场将经历大洗牌 [11] - 部分中小型房企将因流动性枯竭被大型房企并购重组 [11] - 部分前期高负债扩张的大型民营房企，可能因债务集中到期、销售下滑、融资受限等原因出现资金链断裂，最终被具有国资背景的房企收购重组 [11] 保障房供应加速 - 决策层此前宣布，未来5年内将推出600万套保障房，平均每年120万套 [14] - 预计进入2026年后，各地保障房入市步伐将加快 [14] - 保障房价格远低于周边商品房，将大幅降低低收入家庭的居住成本 [14] - 大量保障房入市将对商品房市场产生分流效应，加大未来房价下行压力 [14]