文章核心观点 - 中国房地产行业将从2025至2035年经历从“地产时代”到“后地产时代”的转型，其核心特征是“退位、换挡” [5] - 旧有以高杠杆、高周转、全国普涨为特征的“国民发动机”模式将不可逆转地被新模式取代 [1][4] - 新模式将围绕保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设三大工程构建，行业将呈现总量收缩、结构分化、区域极端不均衡的特点 [2][3] 总方向 - 房地产对GDP、财政、信贷的贡献占比将缓慢下降，从经济中心退位，变为重要但普通的行业 [1][10] - 房地产属性从投资品退回耐用品，不再是普遍意义上的快速致富工具 [10] 城市格局 - 全国城镇化率将从2024年的约67%上升至2035年的75%左右并趋稳，人口流动从“农村往城市大规模迁移”转变为城市之间的人口再分配 [7][11] - 一线与强二线城市内部将分化，核心城区住宅价格具备相对韧性，而外围新城、卫星城可能出现长期横盘或缓慢下滑 [9][11] - 普通二三线城市房地产更像“刚需型消费品”，产业支撑不足、人口净流出的三四线及县城区域将面临长期“流动性惩罚”和“退出难”问题 [9][11][12] - 对于三四线及县城区域的持有者而言，房产是生活空间而非资产配置 [13] 产品结构 - 住房供应体系将从单一商品房走向“购+租+保障”的三层结构 [14] - 市场化购房层主要满足中等收入及以上家庭的自住改善需求 [19] - 租赁市场层将围绕就业中心发展，企业自持租赁+REITs模式会慢慢发展 [15][19] - 保障性住房层将通过配售型保障房、共有产权房等占据相当比重，三大工程将重塑人口与住房格局 [14][19] 开发商格局 - 民营巨头高杠杆扩张时代基本谢幕，存活民企将收缩战线、深耕少数城市，向“小而精”转变 [17][18][20] - 央企、国企和地方城投将成为主力，角色转变为“城建总承包商+项目运营方”，深度介入土地整理和项目一体化 [18][20] - 新角色资产运营商和专业物业/租赁公司将崛起，商业模式从“开发赚差价”转向“长期运营赚现金流” [16][21] 价格与交易 - 市场主旋律为“量缩价稳”，暴涨暴跌时代基本结束，成交量将明显低于上一个十年 [21][25] - 新房与二手房价格“剪刀差”将长期存在，新房受政策托底有一定支撑，二手房因人口流出、供应过剩下调压力更大 [21][25] - 全国性“炒房”失去基础，投资机会仅存于少数一线、强二线核心地段的稀缺资源房产 [22][25] 金融与居民资产配置 - “房住不炒”成为长期政策基调，按揭政策将更灵活，差异化支持刚需和自住改善，对投资性购房保持高门槛 [23][26] - 居民资产配置中房产比重将缓慢下降，资产从房地产分流至银行理财、公募基金、养老产品等方向，配置更趋分散 [24][27] - 住房仍为家庭资产大头，但将与其他金融资产构成组合，不再是“唯一的压舱石” [27]