在万象系购物中心同店增长和规模扩张下，公司经营杠杆效应增强，商管运营的利润率有望继续提升。 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定，或随通胀同步增长，因此同店租金的稳健增长能够带 来NOIMargin的增长；在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部的招商和营销人员可以管理更 多项目，且经验与模式也能够适当迁移，劳动效率提升拉动利润率上行。 机构：东方证券 研究员：赵旭翔/刘洋/孙怡萱 核心观点 核心看点：母公司重资产持有大体量优质商场，华润万象轻资产商管享有空间卡位和规模优势，对商户 具备强定价权，同店和规模成长驱动经营杠杆效用提升，未来商管业务的收入与盈利增长确定性强。 市场部分人习惯将万象系商场直接与龙湖集团的龙湖天街、新城控股的吾悦广场类比。虽然三者同为内 资购物中心，但后两家开发持有和运营集中于同一主体，享有租金收入的同时需承担前期庞大资金沉 淀、较长回报周期，以及苛刻的财务回报条件。而万象系商场由母公司华润置地开发持有，商管环节则 被拆分出来由华润万象生活运营。因此，公司轻资产模式无需庞大的资本投入，却可享母公司大体量且 优质项目的运营红利，风险低、盈利能力高，经测算证明盈利向上弹性更强。 ...