事件概述 - 2025年11月28日，2025分析师大会暨第七届新浪财经“金麒麟”最佳分析师颁奖盛典在上海举行，大会汇聚了逾300位权威学者、公私募基金负责人、上市公司董事长、顶级基金经理与首席分析师 [1][3] - 国联民生证券杜昊旻团队在大会上荣膺房地产领域“菁英分析师”称号，其首席分析师杜昊旻接受专访，系统阐述了对2026年房地产行业的投资展望 [1][3] 行业需求侧核心变化 - 房地产行业最核心的变化正发生在需求侧，当前优质住宅的产品力已实现质的飞跃 [1][3] - 住宅得房率从过去的75%-78%普遍跃升至90%以上，部分地区甚至突破100% [1][3] - 住宅层高从压抑的2.8-2.9米普遍提升至3.2米以上，高端项目可达3.6米，极大提升了空间感和舒适度 [1][3] - 当前中国的中高端改善型住宅产品品质已位居世界前列 [1][3] 行业经济地位与展望 - 即便在城市化后期的美国，房地产业占GDP比重仍稳定在11%-12%，日本也维持在高位 [2][4] - 中国房地产业占GDP比重此前约为7%-7.5%，近年因行业深度调整回落至5%左右 [2][4] - 随着市场企稳，中国房地产业占GDP比重有望回升并稳定在6%-7%的区间 [2][4] - 房地产在经济结构中依然扮演着支柱产业的角色 [2][4] 人口趋势与区域市场支撑 - 随着科技发展，人口向主要都市圈聚集的“虹吸效应”将愈发显著，这是一个被发达经济体验证的规律 [2][5] - 东京都市圈以约30%的人口占比，支撑了日本住房与资产价值 [2][5] - 中国目前省会城市人口占全省比例普遍仅为11%-14%，核心都市圈的集聚潜力远未释放 [2][5] - 长三角与大湾区凭借其强大的产业与创新生态，将成为人口集聚的主阵地，从而为当地房地产市场提供坚实且长期的支撑 [2][5]