文章核心观点 - 万达集团在出售40多座万达广场后，首次完成对烟台芝罘万达广场的赎回，此举被市场解读为公司资产负债表修复、进入“保质量”阶段的信号，并可能成为未来选择性回购优质资产的范本 [1][4] - 公司赎回策略具有选择性，将集中于能贡献高回报的“头部广场”，同时继续出售边缘资产，呈现“边卖边买”的态势，旨在保留最优质的“种子资产”并优化现金流 [4][6] - 险资是此前万达广场的主要收购方之一，收购协议中多嵌有“回购期权＋固定IRR”条款，为万达未来赎回提供了可能 [2][3] 事件概述：首次赎回与资产变更 - 12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华股权投资等退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东，该公司由万达商管100%持股 [1] - 此次变更是万达集团在出售了40多座万达广场后，首次完成对一座万达广场的赎回 [1] - 2024年7月，万达商管曾一度退出该广场股东行列，此次为重新进入 [1] - 10月21日及前后，广州增城万达广场有限公司和黄石万达广场投资有限公司发生股东变更，万达商管退出，均由北京嘉君科技发展有限公司100%持股 [6] 赎回背景与动因 - 赎回的烟台芝罘广场是当地商圈现金流最稳定的项目之一，金街铺位出租率常年接近100%，年化租金回报5%以上 [4] - 赎回该优质资产可立刻改善合并报表的租金规模和现金流能见度 [4] - 经过2024年以来的密集出售，万达境内债已清零，海外债仅剩2026年2月到期的4亿美元一笔，短期刚性兑付峰值已过，“保生存”阶段结束，公司有余力开始“保质量” [4] - 此次赎回被多家机构解读为“向市场秀肌肉”，证明资产负债表已修复到可以择时回购优质资产的水准 [4] 赎回策略与未来展望 - 此次赎回大概率会被复制，但只会集中在能贡献稳定5%以上回报、且位于核心商圈的“头部广场”，不会全面铺开 [2][4] - 赎回节奏会严格遵循“优质先回、亏损暂缓”的筛选逻辑，而不会一次性大规模回购 [6] - 公司当前策略是“边卖边买”，2025年仍同步出售边缘资产（如增城万达广场），说明现金并非十分宽裕 [6] - 赎回核心广场可使万达在REITs、CMBS等证券化定价中保留最优质“种子资产”，同时维持区域管理规模效应，为二次上市或引入战投提供更具说服力的营运净收入口径 [6] - 首单成功赎回相当于向险资、信托等接盘方证明“万达的回购钱能到账”，有利于降低剩余项目的期权信用溢价；未来若万达启动REITs或基金化退出，曾附带回购记录的资产更容易获得估值溢价 [4] 交易结构与相关方 - 坤华股权投资所拥有的万达广场数量仍有13座，包括南京万达茂投资有限公司、成都万达商业广场投资有限公司等 [2] - 坤华系收购的广场大多嵌有类似“回购期权＋固定IRR”条款，只要万达仍保有行权资金额度，理论上可继续赎回 [2] - 在对万达广场的收购中，包括阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等在内的险资均曾是主要买家，先后累计出手接盘近20个万达广场 [2] - 今年5月，由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等共同设立合营企业，共同收购48个万达广场项目公司100%股权，险资身影持续存在 [3] - 万达广场的经营并未发生变化，依然由万达商管运营 [4] 公司现状与行业模式 - 万达集团仍有50条股权冻结信息，累计股权冻结金额上百亿元，被执行人信息10条，涉及金额超50亿元；万达商管同样涉及股权冻结风险信息56条，被执行人高风险信息4条，历史被执行人信息38条 [7] - 地产下行周期里，“带回购的出售”成为资方与运营商的过渡性工具——运营商救急融资，资方锁定回报 [7] - 万达此次赎回提供了一个“正序”样本：先止血→再修复报表→择时回购核心资产；未来其他房企若想效仿，前提是必须真正降低有息负债、恢复自由现金流 [7]