核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出了独立行情，为市场注入了信心，市场关注其能否持续并带动整体市场企稳 [1][7] 项目热销表现 - 深圳湾澐玺：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - 去化情况：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 项目背景与特点 - 深圳湾澐玺地块价值：地块于2024年12月2日由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2的位置 [3] - 项目规划：深圳湾澐玺占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 客户群体：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等新兴行业新贵，以及CBD的置换客户 [4][5] 市场整体环境 - 市场表现平淡：广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - 成交数据： - 深圳：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [5] - 广州：11月二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [5] - 价格趋势：11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [5] 高端住宅市场趋势 - 全国性增长：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，增幅显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - 独立行情逻辑：高端住宅除了满足改善居住需求，也被视为资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 未来展望与影响 - 后续供应：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端项目还有保利翡丽甲第 [6] - 潜在带动作用：业界认为，高端住宅热销若能带动高净值人群入市，并打通置换链条，将有望带动潜在购房者入市，提振市场情绪和房企拿地热情，进而带动整体市场企稳 [1][7] - 关键机制：通过高端产品的供应，可以带动周边区域二手业主的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [7]