核心事件概述 - 融创中国在回购权窗口关闭前两日（2025年11月21日）通知华发股份，将行使对深圳前海冰雪世界项目51%股权及债权的回购权，但提出需就回购方式、价格及时间等核心条款重新谈判 [2] - 华发股份公告回应，回购事项相关细节及能否实施尚存在不确定性，融创需在30个工作日内满足包括取得融资机构同意或清偿对应贷款、足额支付对价等前提条件，否则视为放弃回购 [3][4] - 华发股份公司层面表示，目前双方在协商，若有实质性进展会及时披露 [1] 交易背景与条款 - 初始交易：2023年1月，为纾困融创，华发股份全资子公司以35.8亿元收购融创文旅持有的深圳冰雪世界项目公司51%股权及债权，协议约定融创有权在2025年11月23日前回购 [2] - 回购条件：融创行使回购权后，需在30个工作日内满足两项关键前提之一：1) 取得融资机构书面同意股权转让的文件；2) 未取得文件时，按51%股权比例提供借款偿清项目对应贷款本息，同时需足额支付回购对价等款项 [3][7] - 债务转移逻辑：项目后续开发融资基于华发股份信用取得，若51%股权回购，相应比例债务需转移至融创，因此需要融资机构认可或由融创直接清偿 [8] 融创行使回购权的动因 - 自身困境缓解：2025年11月5日，融创中国总额约96亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院批准，债务压力显著改善，为盘活优质资产提供了财务可能性 [5] - 项目价值蜕变：深圳前海冰雪世界于2025年9月29日开业试运营，首月累计接待游客突破40万人次，单日最高客流达4万人次，港澳游客占比较高 [5] - 项目盈利前景：据国金证券研报预测，项目进入成熟期后，每年可贡献约6.5亿元营收和1.3亿元净利润 [5] - 资产包现金回流：2025年7月，华发股份将项目内7块商业用地以44.05亿元对价由深圳土储中心收储，实现大额现金回流；项目人才房板块已通过销售回款超70亿元 [5] 谈判核心分歧与挑战 - 价值认定分歧：谈判最大分歧在于对项目当前价值的认定与风险成本核算，融创强调资产升值与华发已获现金回流，主张重新定价；华发则强调其在项目停滞期承担的全部风险、超额投入的续建资金及运营努力 [6] - 融资条件难题：原协议规定的“30个工作日”融资条件是现实难题，在当前环境下，融创短期内按股权比例提供借款清偿贷款难度较大，取得融资机构书面同意是较为现实的路径，这可能成为华发在谈判中的关键筹码 [7][8] 对华发股份的影响与考量 - 财务表现承压：华发股份2025年前三季度营业收入虽大幅增长64%至517.5亿元，但归母净利润同比骤降92.3%，仅1.02亿元，利润下滑部分原因包括对深圳冰雪世界等项目计提了资产减值准备 [8] - 交易的潜在影响：若融创能按合理价格完成回购，华发可实现可观资金回笼，改善现金流；若谈判陷入僵局，其年末资金安排与未来运营计划将面临不确定性 [8] - 谈判立场分析：华发股份在谈判中处于微妙平衡，既有通过交易回笼资金的意愿，也有争取更大利益的姿态 [8]