核心观点 - 在整体平淡的房地产市场环境中，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，刷新销售纪录，显示出高净值人群强劲的购买力，并为市场情绪注入强心针 [1] - 市场关注高端住宅的热销能否形成可持续的带动效应，通过打通置换链条来改善整体楼市基本面 [1] 项目销售表现 - 深圳湾澐玺 (华润置地与中海地产联合开发)：首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾 (保利发展旗下)：11月7日首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - 截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达到257套，去化率超过55% [6] 市场背景与趋势 - 广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 高端住宅销售情况一直引领市场，除了改善居住需求，本身也是资产配置的一种方式，能够走出相对独立的行情 [9] 项目细节与市场分析 - 深圳湾澐玺地块背景：2024年12月2日，中海地产、华润置地联合体以185.12亿元斩获深圳后海地块，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置 [5] - 该地块占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，住宅主力户型覆盖209—1149平方米大平层，共601套房源 [5] - 深圳湾澐玺的热销速度超出市场预期，表明高净值客户更认可地段的稀缺性以及小区的氛围 [5] - 保利玥玺湾的客户群除了本地老钱客户，还吸引了互联网、新能源等新兴行业的新贵，以及新金琶CBD的置换客户 [6] - 在广州这样的城市，保利玥玺湾能够满足高净值人群的需求，且所在区域类似产品较少，是其热销的触发因素 [6] 整体市场数据 - 深圳市场：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [8] - 广州市场：2025年11月二手住宅网签套数为9191套，网签面积为91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07% [8] - 价格表现呈现“以价换量”特征，中指研究院数据显示，今年11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8] 未来供应与市场展望 - 深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端住宅项目还有保利翡丽甲第 [8] - 随着高端住宅入市，挤压的购买力有望被集中释放 [9] - 业界认为，如果高端住宅的热销能够带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场就有望受此带动逐渐企稳 [9] - 房地产市场的改善可以通过高端产品的供应，带动周边区域二手业主客户置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键 [9]