核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出独立行情，为市场注入强心针 [1] - 高端住宅的热销释放了高净值人群的购买力，其能否持续并打通置换链条以提振整体市场情绪，是当前关注焦点 [1] 项目销售表现 - 深圳湾澐玺：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - 广州保利翡丽甲第：在售高端住宅项目，录得较好的销售表现 [6] 项目具体信息 - 深圳湾澐玺：位于深圳后海，地块由中海地产、华润置地联合体于2024年12月2日以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2纪录 [3] - 深圳湾澐玺：项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，容积率7.59，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅，1栋公寓），住宅主力户型为209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 广州保利玥玺湾：项目共6栋楼，约500余套住宅，除1号楼外其余楼栋均首开，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [4] - 广州保利玥玺湾去化：截至12月3日，网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 市场背景与整体表现 - 广深市场整体平淡：2025年下半年广州、深圳房地产市场整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - 深圳成交数据：2025年11月，深圳新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [6] - 广州成交数据：2025年11月（统计周期：10月26日至11月25日），广州市二手住宅网签9191套，面积91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07% [6] - 价格表现：2025年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [6] 热销原因与客户分析 - 核心驱动：高端住宅凭借“好房子”的加持，能够释放市场上被挤压的购买力 [1] - 深圳湾澐玺：热销超出部分市场预期，最终结果表明高净值客户高度认可地段的稀缺性及小区氛围 [3] - 广州保利玥玺湾客户群：吸引了本地老钱客户、互联网与新能源等新兴行业新贵，以及新金琶CBD的置换客户 [4] - 产品稀缺性：在广州等一线城市，现有新金琶CBD区域产品升级换代快，类似高端产品较少，是项目热销的触发因素之一 [5] - 资产配置属性：高端住宅除了改善居住需求，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 行业趋势与未来展望 - 高端市场领先：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [7] - 高端市场领先：2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - 后续供应：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售 [6] - 市场传导机制：业界期待高端住宅热销能带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，从而带动整体市场企稳 [7] - 置换链条关键：通过高端产品供应带动周边区域二手业主置换需求，被认为是新房高端市场可持续发展的关键，也是改善整体市场的潜在路径 [1][7]