2021年中国房地产市场调控与价格变动 - 2021年楼市调控次数高达651次，刷新历史记录，同比涨幅达33% [1] - 2021年初全国平均房价为11220元/平方米，年末回落至9749元/平方米，重新跌破万元大关 [1] - 2021年9月70城数据显示，新房房价环比下跌城市有36个，二手房房价环比下跌城市有52个，显示下半年房价出现普遍下跌 [1] 房价长期上涨趋势与驱动因素 - 2000年至2020年，全国平均房价从2000元/平方米上涨至9860元/平方米，二十年间涨幅达530% [3] - 热点城市房价在二十年间可能上涨了十几倍甚至几十倍 [3] - 房价上涨驱动因素包括物价上涨、居民收入提高、大量资金及投资者涌入房地产行业 [3] 居民房产持有状况与市场供需变化 - 中国城镇家庭拥房率达96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5% [5] - 调控政策收紧导致投资者退出，购房需求减少，市场呈现供给大于需求的局面 [3][5] - 2017年中国城镇住宅空置率已达21.4%，显示住宅存在过剩局面 [5] 二手房市场与投资者行为转变 - 自2021年开始，部分城市二手房挂牌量激增，甚至突破十万套，导致去化周期变长、流动性变差 [7] - 投资者抛售多余房源试图变现，造成二手房市场有价无市的局面 [7] - 投资性购房不再被视为一本万利，而是存在亏损和被套牢的风险 [7][11] 区域性市场案例：涿州房价波动 - 涿州房价因投资者涌入从2016年的7000元/平方米飙升至2017年6月的2.5万元/平方米 [7] - 调控政策（限购、限售）出台后，涿州房价暴跌，目前价格约为9000元/平方米 [9] - 案例显示投资者面临房子难以转手、房贷压力大甚至愿意免费送房以摆脱负担的困境 [9][11] 行业趋势与投资逻辑转变 - “买房就赚钱”的时代已经结束，未来购房投资将面临重大风险 [11] - 在调控持续收紧的背景下，房价下跌、投资者抛售及住宅无人问津的现象已在多个城市出现 [11] - 行业建议投资者未来需谨慎，避免冲动购房 [11]