文章核心观点 - 房地产市场出现“贷款卖房”现象，即业主在房价大幅下跌后，出售房产所得不足以偿还剩余银行贷款，需额外贷款填补资金缺口，这反映了部分业主陷入“房贷倒挂”困境[1][5][6] - 该现象由两类业主驱动：多套房投资者为减少亏损而抛售，以及收入下降的自住房家庭为减轻月供压力而卖房，他们的行为加剧了二手房市场的抛售压力和价格下跌[7][8][10][11][13] - 银行不鼓励“贷款卖房”，因其违反消费贷监管规定且风险高，银行更倾向于为困难业主提供纾困方案以避免成本更高的断供法拍[14][16][18][19] - 业主的抛售心态与价格战导致二手房市场持续低迷，形成买方市场，对于困境中的业主，建议包括摒弃沉没成本、与银行协商纾困以及基于市场成交价精准定价[21][23][24][25][26] 现象与案例 - 具体案例：某业主2018年以30万元首付、70万元贷款购买100万元房产，七年后偿还约20万元贷款（大部分为利息，本金仅减少10万元），目前房产估值50万元，贷款余额60万元，出售后需额外支付10万元才能还清贷款[1][2][3] - 业主因积蓄所剩无几无力支付卖房差额，且担心银行法拍价格更低并仍面临债务追偿，最终选择申请消费贷款来填补卖房资金缺口，此即“贷款卖房”[3][4][5] - 该现象并非孤例，在楼市持续调整背景下，越来越多业主面临“房贷倒挂”困境[6] 驱动群体与市场影响 - 第一类驱动群体是多套房持有者，他们在楼市火热期投资购房，现面临房价下跌、租金收益不抵月供的局面，选择割肉卖房以回笼资金、减少亏损[7][8][9] - 第二类驱动群体是仅有自住房的普通家庭，因家庭收入下降导致月供压力增大，不得不考虑卖掉唯一住房以减轻经济压力[10][11][12] - 这两类业主成为二手房市场的“砸盘者”，以低于市场预期的价格挂牌出售，进一步拉低区域房价，形成“价格下跌—恐慌抛售—价格进一步下跌”的恶性循环[13] - 业主之间的价格战愈演愈烈，形成了典型的买方市场[23] 银行立场与风险 - 银行消费贷款明确规定严禁流入楼市，若业主申请消费贷时表明用于填补卖房资金缺口，该理由在审批阶段会被否决[13][14] - 银行不鼓励该行为的原因包括：违反消费贷流入楼市的监管规定；该行为本质是“以债养债”，风险较高；业主需贷款填补卖房差额，其还款能力易受怀疑，银行担心新贷款变成坏账[15][16][17] - 银行更倾向于为房贷压力过大的业主提供纾困政策，例如延长贷款期限、降低贷款利率、阶段性只还利息，甚至可协商给予一至两年的缓冲期暂不还本付息[18] - 银行积极提供纾困是因为断供对银行成本更高：法拍往往以更低价格成交，银行收回资金可能远低于贷款余额；同时法拍会增加银行的不良资产率，影响其监管评级和融资成本[19][20] 市场状况与建议 - 全国百城二手房市场自2021年1月至2025年11月，价格及环比变化显示成交量持续低迷[21] - 对困境业主的建议包括：摒弃对沉没成本（如亏损首付、已偿还月供）的执念，基于现在和未来进行财务测算，比较继续持有还贷与忍痛割肉的总成本[24][25] - 建议主动联系贷款银行，坦诚说明收入状况，咨询纾困政策的可能性，因为银行比业主更不希望走到断供法拍一步[25][26] - 卖房时精准定价很关键，应参考近期同小区最低成交价而非挂牌价或心理价位，在当下市场中第一个出价者可能就是最好的出价者[26]