文章核心观点 - 全国多个核心地段的烂尾地标项目正通过政府协调、资产管理公司(AMC)及金融机构注资、调整规划等多种模式被盘活，其根本原因在于这些项目自身具备的土地价值、区位优势和潜在商业价值在行业深度调整后被市场重新认可，机构投资者倾向于抄底优质资产获取长期收益 [1][9] 长沙恒大童世界项目盘活案例 - 项目位于长沙岳麓区大王山片区，原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，其中童世界乐园投资约120亿元，后因恒大流动性危机停工 [2] - 项目3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地在首次流拍后，降价7000万元，最终于12月2日由长沙市国资委实控的国企湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元拍下 [1][3] - 此次成交的3宗地块仅为原规划的一角，根据拍卖要求需按原规划继续建设文旅业态，但具体运营方尚未确定 [4] 其他烂尾地标盘活模式 - 重庆湾项目：采用“政府+AMC+金融机构”模式，重庆南岸区政府负责协调，中国长城资产搭建SPV作为重组平台，并联合招商银行、中信信托等金融机构注资不超过24.76亿元重启项目 [6] - 深圳深港国际中心：在烂尾8年后，深圳政府以68亿元完成土地收储，并调整规划，将原本以商业和文体功能为主的区域调整为“居住+商业”主导的复合型功能区，住宅占比提升至60%以上 [7][9] 烂尾项目盘活的关键因素与挑战 - 核心地段价值凸显：被盘活项目多位于核心区位，如重庆湾项目位于两江交汇核心区，深港国际中心位于龙岗大运中心核心区，其土地价值、市场需求明确是吸引机构参与的基础 [9] - 盘活面临的主要难点：项目债务关系复杂、原有业态（如办公、酒店）规划滞后于当前市场需求，债务重组耗时耗力，对接盘方的专业能力和资金提出考验 [7] - 成功盘活的关键条件：项目债权需相对“干净”，优先债权能一揽子打折、解除查封，为资产负债表重启创造条件；同时，地方政府是否愿意让渡部分增值收益以保障接盘机构的收益率也至关重要 [9] - 机构接盘的操作原则：需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则，通过计算新业态的租金收益、运营与债务成本以确保覆盖资金成本，并通过引入复合功能（如商业、办公、文旅结合）提升项目溢价能力和抗风险能力 [10]