核心事件概述 - 大连万达商业管理集团股份有限公司近期对旗下资产烟台芝罘万达广场进行了一次快速的“回购并转售”操作 该广场在12月2日被万达商管旗下公司全资购回 次日即12月3日便以相同价格7.08亿元人民币转让给苏州联商玖号商业管理有限公司 [1][3][4][7] 交易标的详情 - 交易标的为烟台芝罘万达广场有限公司 该公司成立于2010年11月15日 注册资本为7.08亿元人民币 实缴资本为4000万元人民币 主营业务为自有物业出租和经营 [2][5] - 该广场已开业11年 是烟台重要的商业中心之一 其金街铺位出租率常年接近100% 商场年化租金回报在5%以上 在之前股东持有期间年化收益率约为8% [7] 交易相关方分析 - 卖方/过桥方：大连万达商管 公司近三年已出售约80座万达广场 约占其原有自持资产规模的四分之一 此次交易是其近期罕见的资产回购行为 [3][11] - 前股东：新华保险旗下坤华投资等 该投资方在持有烟台芝罘万达广场一年多后退出 此前已从万达处收购了包括赤峰、淮北等在内的至少14座万达广场及北京万达广场总部 [11] - 最终买方：苏州联商玖号商业管理有限公司 该公司由苏州新联管理咨询有限公司全资控股 最终隶属于中联前源不动产基金管理有限公司 [7] - 中联基金背景 该公司股东背景强大 包含广州市政府、陕西省国资委等重量级国资方 其核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务 在该细分市场份额占比约半数 [7][10] 交易动机与行业动向推测 - 大连万达商管此次交易并未产生价差收益 交易动机可能并非单纯财务投资 [7] - 中联基金已成为万达广场的重要接盘方 自2023年以来已接管包括太仓、湖州、广州萝岗、上海金山及此次烟台芝罘在内的至少6座万达广场 [9][10] - 中联基金收购商业资产的首要考量可能并非直接商业收益 而是为消费基础设施公募REITs储备底层资产 未来有可能将收购的万达广场打包发行REITs [10] - 大连万达集团曾在20年前尝试发行REITs未果 若中联基金未来发行成功 对万达而言具有象征意义 [11] 公司近期资产处置情况 - 为应对债务压力 大连万达商管自2023年起进行了大规模资产出售 除超过80座万达广场外 还包括约200家酒店及万达电影控股权等 [11] - 资产的主要买方包括新华保险、中联基金、阳光保险、大家保险等机构 例如阳光保险接手了合肥、东莞等6座万达广场 大家保险收购了西宁、台山等万达广场 [11][12] - 资产处置近期仍在继续 例如一个多月前退出广州增城万达广场 10月份完成了万达酒店管理公司100%股权向同程旅行的出售 [12]