文章核心观点 - 基础设施公募REITs已从金融创新产品发展成为连接资本与基建的核心枢纽，是激活存量资产、畅通资本循环、服务实体经济高质量发展的关键抓手 [1] 市场发展现状与规模 - 截至2025年11月27日，中国公募REITs市场共有77只产品，发行规模合计超过2000亿元，总市值超2200亿元 [2] - 市场预计带动新增投资超1万亿元 [2] - 资产结构已形成多元布局，涵盖消费基础设施、清洁能源、民生领域等，新增供给主力包括华夏金茂商业REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT等 [2] - 仅上海证券交易所上市的26只REITs场内规模已超130亿份，华安张江产业园REIT、华夏中国交建REIT等头部产品规模均突破9亿份 [2] 政策支持与范围拓展 - 2025年11月，国家发展改革委印发新版行业范围清单，将REITs发行范围拓展至15大行业，新增商业办公设施、城市更新设施两大领域，并在消费基建中纳入体育场馆、四星级及以上酒店等资产类型 [3] - 截至2025年11月27日，REITs已覆盖12大行业52个资产类型，其中18个类型实现首单上市，覆盖领域从清洁能源、新基建到老旧厂区改造、保障性租赁住房 [3] 产品制度优势与融资功能 - 相较于CMBS等债务工具，公募REITs允许投资者直接持有底层资产权益，收益涵盖运营现金流与资产增值双重回报，而CMBS仅提供固定收益 [4] - 商业不动产产权类REITs存续期可达40年，与基建资产长期属性匹配，而CMBS等产品存续期多为5至10年 [4] - REITs通过资产证券化帮助解决基建领域“投资大、周期长、退出难”的困局，为原始权益人实现“存量变现”，例如浙江交通集团通过沪杭甬高速REIT募资超40亿元用于新项目建设，首创股份通过水务REIT回笼资金用于污水处理厂扩建 [4] 资金供需衔接与市场生态 - REITs的强制分红机制（每年分红比例不低于净利润90%）完美匹配社保基金、保险资金等长期资金需求 [5] - 国寿投资已参与21只REITs战略配售，覆盖保租房、能源等多业态；在招商高速公路REIT、银华绍兴原水水利REIT等项目中，险资配售占比均超10% [5] - REITs通过份额拆分降低投资门槛，使中小投资者得以参与，例如建信中关村产业园REIT上市首日个人投资者认购占比达35% [6] - 扩募政策完善了市场闭环，例如华夏北京保障房REIT通过扩募募资5.55亿元，新增1412套公租房供应 [6] - REITs的“市场化筛选”机制倒逼基建企业提升运营效率，例如上海临港新片区产业园区REIT通过优化服务将底层资产出租率从85%提升至92% [5] 面临的挑战 - 估值体系不完善，特许经营权类资产的剩余期限评估、现金流折现率确定缺乏统一标准，导致部分产品定价偏差 [6] - 政策配套尚需优化，资产转让环节税收优惠不明确、跨区域产权登记繁琐等问题制约了优质资产供给 [6] - 市场流动性不足，部分产品日均成交额不足千万元，难以满足机构资金进出需求 [6] 未来发展建议 - 政策层面应加快出台统一估值指引，完善税收优惠政策，优化审批流程以打破跨区域运营壁垒 [7] - 监管部门需强化全流程监管，规范信息披露，要求管理人定期公示底层资产运营数据 [7] - 企业层面，原始权益人应聚焦资产运营提质，培育更多符合REITs发行条件的优质资产 [7]