政策定调与工具箱 - 2025年房地产市场发展的核心定调是“止跌回稳”，政策聚焦释放改善性需求、优化供给结构、加快构建发展新模式[1] - 截至2025年9月27日，全国约200个省市（县）年内已出台政策超470条，前三季度累计政策出台次数达556次，与2024年同期基本持平[1][3] - 2025年第三季度，共有84个省市出台了167次稳市场政策，主要方向包括公积金优化、补贴税费优惠、保障安居推进、城市更新深化[3] - 以公积金政策为例，仅三季度就有43个省市发布了55次相关政策，通过调整贷款额度、首付比例、拓展使用场景等方式减轻购房者负担[3] - 北京、上海、深圳在2025年三季度相继优化限购政策，核心是“分区域差异化松绑”，如北京五环外、上海外环外对符合条件的家庭不限购[1][3] 专项债与存量盘活 - 专项债在存量土地和商品房收购中扮演重要角色，截至2025年9月27日，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量已超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米[5] - 2025年7月以来，发行用于收购存量土地的专项债超990亿元，已高于上半年总量[5] - 非“自审自发”试点地区的土储专项债开始落地，如陕西披露了超230亿元专项债券用于新增土地储备[5] - 存量商品房收购取得实质性进展，截至9月初，广西已累计收购存量住房2.9万套；2025年5月以来，浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[5] 市场供需结构变化 - 供给端增量供给大幅减少但库存压力仍存，2025年10月商品房累计销售面积同比下降6.8%，而现房销售累计增速达8.5%，反映购房者因担心“烂尾”而转向现房的需求[7] - 截至2020年，中国城镇居民家庭住房拥有率达96.0%，户均拥有住房1.5套，人均住房面积达42平方米，但结构性短缺存在，一线城市住房空置率约7%，远低于三线城市的16%[7] - 刚性需求正逐步减弱，据测算可能从2024年的约1.9亿平方米降至2035年的约0.7亿平方米[9] - 改善需求已成为市场主导，主要包括“以小换大”和“以旧换新”[9] - 拆迁需求相对稳定，年均约1.6亿平方米为市场提供支撑[9] - 投资需求已由正转负，成为市场拖累因素，预计未来将维持在每年约-1亿平方米的水平[9] “好房子”战略与产品升级 - “好房子”建设正成为引领行业高质量发展的关键抓手，2025年首次被写入政府工作报告，提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[11] - 2025年3月，住建部发布强制性的《住宅项目规范》国家标准，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求[11] - 多地出台政策支持“好房子”建设，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，部分城市通过计容面积新规“赠送”阳台等方式提升得房率[11] - 居民对改善居住条件的需求依然旺盛，中指研究院近3万份调查数据显示，居民对“好房子”充满期待，尤其关注全明设计及灵活改造空间[11] - 住建部正重点从立标准、强科技、抓项目三方面推动“好房子”建设，旨在摆脱同质化竞争、创造新增长点[15] 发展新模式与行业定位 - 2025年10月召开的二十届四中全会首次在全会层面提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位的根本转变[13] - 房地产被纳入“保障和改善民生”和“共同富裕”框架，转变为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节[13] - 房地产发展新模式的核心框架包括：完善以“保障+市场”为核心的住房供应体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；改革完善房地产开发、融资、销售制度；发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”并建立房屋全生命周期安全管理制度[13] - 在存量住房总量已基本平衡的背景下，房地产市场的天平正从追求“量”转向提升“质”[15]