文章核心观点 - 全球范围内，住房已从生活必需品转变为金融资产，导致房价与收入严重脱钩，住房可负担性危机加剧，并引发一系列社会经济问题[1][4] - 房价飙升的核心驱动因素是房地产的金融化，全球资本在低利率环境下将其视为保值增值工具，而土地供给限制等政策进一步推高了价格[5][7] - 工资增长停滞与房价飞涨形成巨大反差，加剧了中产阶级的购房压力和高债务风险，并衍生出租金高企、购房年龄推迟、城市效率降低等连锁问题[9][11] - 为解决危机，部分国家和地区正通过政策调整，试图将住房属性从投资品拉回居住本质，增加供给并抑制投机[12] 全球住房可负担性现状 - 历史上，发达国家典型住房价格约为家庭年收入的3倍，但此模型已不复存在[1] - 一项涵盖全球95个城市的调查显示，目前已无任何城市的房价可被称为“可负担”[1] - 香港的房价收入比高达14.4，悉尼为13.8，温哥华、洛杉矶、圣何塞均超过9[3] - 北京、上海的房价收入比甚至突破了20，意味着需要未来20至30年的收入才能购房[3] - 在美国、澳大利亚、加拿大、英国等国，不仅一线城市房价高企，许多二线城市的房价收入比也已超过纽约，匹兹堡的房价收入比约为3.2，成为美国相对“温和”的样本[3] 房地产金融化与价格驱动机制 - 房地产的角色已从居住场所转变为可炒作的资产，其价格脱离了工资和建筑成本的“物理限制”，转而与全球资本流动挂钩[5] - 养老基金、家族信托、大型机构及海外买家等资本方因资金充裕，将具备实物、安全、可增值三重属性的房地产视为理想的资产配置类别[5] - 城市土地成为资产市场的热门标的，兼具升值预期、租金回报和抵押能力，购房目的从居住转变为“锁住价值”[5] - 许多城市出于环保、风貌保护等原因实施严格的分区制度、高度限制，导致可开发土地减少，审批周期拉长，人为制造稀缺并推高价格[7] - 在全球低利率和流动性过剩的背景下，资本大量涌入房地产市场，例如3%的贷款利率对应7%的年化增长，使得投资者仅通过持有而非自住即可获利[7] 社会经济影响与结构性矛盾 - 过去二十年，美国中位数实际工资仅增长约10%，而许多城市房价却翻倍甚至增长三倍，收入与房价增长严重脱节[9] - 高房价推高了居民债务率，银行在房价上涨背景下乐于提供大额贷款，买家用贷款抢房进一步推高房价，形成“债务-估值”循环[9] - 疫情期间，大量业主锁定超低利率贷款，不愿在高利率时期抛售，导致市场供给冻结，房价维持高位，使新购房者难以进入市场[11] - 在洛杉矶、悉尼等城市，许多租客的住房支出超过其收入的30%至35%，长期处于“不可负担”状态[11] - 首次购房者的平均年龄不断推迟，35岁、38岁乃至40岁都已不新鲜[11] - 教育、医疗等城市必要服务工作者因无法负担城市住房而迁往郊区，导致通勤压力增大、城市运营成本上升及人才流动性下降，拖累整体城市效率[11] 政策应对与模式探索 - 美国明尼阿波利斯和加州部分地区开始取消“单一独栋住宅”分区限制，允许建设双拼屋、小型公寓等多户住宅，以在需求旺盛的城区增加供应[12] - 新加坡通过建屋发展局主导公共住房的购地、建设和销售，使约90%的家庭拥有自有住房，其治理理念是将住房视为基础设施而非投资品，从而脱离投机循环[12] - 中国长期坚持“房住不炒”定位，推动住房回归居住属性，同时增加保障性住房、公租房、租赁住房等供应，旨在为新市民和青年人提供可负担的居住空间[12] - 政策层面引导金融资源从房地产领域转向创新、高端制造和基础设施建设[12]