政策方向与时间预测 - 未来房地产销售模式将发生根本性变革，逐步取消期房预售，转向现房销售 [1] - 这一政策方向可能在“十五五”期间逐步落地，2026年或将成为改革的关键起点 [1] 现行预售制的问题与背景 - 国内商品房销售主要实行预售制，开发商在项目早期即可销售，购房者需等待一两年甚至更久才能收房 [3] - 预售制在行业深度调整期隐患集中爆发，最突出的问题是“烂尾楼”，严重损害购房者权益并衍生社会问题 [3] - “先收钱、后交货”的模式促使部分房企盲目扩张、高杠杆运作，积累了不小的金融风险 [3] - “十五五”规划建议明确提出“加快构建房地产开发新模式”和“完善商品房开发、融资、销售等基础性制度”，权威部门表示将逐步推动预售制改革 [5] 改革影响：对购房者的影响 - 现房销售将极大降低交易风险和不确定性，购房者可以对成品房进行实地查验后再做决定 [5] - 从根本上杜绝“烂尾”风险，减少因房屋质量、规划变更等引发的纠纷，提升购房安全感 [5] 改革影响：对房地产企业的影响 - 现房销售将大幅抬高行业准入门槛和运营要求，开发商必须依靠自有资金或合规融资完成整个项目建设后才能销售回款 [6] - 资金实力弱、融资能力差、开发运营能力不强的企业将被自然淘汰 [6] - 产品力将成为竞争核心，市场竞争将从“拼图纸”、“拼概念”转向“拼实景”、“拼体验” [8] - 倒逼行业提升品质，走向精细化、高质量发展，对注重品牌和长期发展的优质房企是重塑格局的机遇 [8] 改革影响：对市场供需的影响 - 现房销售会拉长新房供应周期，从拿地、开工到建成现房通常需要更长时间 [9] - 短期内可能使新房上市量放缓，有助于消化现有库存，缓解局部地区供过于求的压力 [9] - 对稳定市场预期、防止价格大幅波动具有积极作用，长期看有利于形成更稳定的供需关系 [9] 改革实施的挑战与路径 - 取消预售制涉及房地产开发融资模式、企业运营流程、土地供应节奏等多方面配套调整 [9] - 需要政策制定者审慎设计过渡方案，并需要金融机构提供相应的融资产品创新支持，以确保行业平稳转型 [9] 改革的总体意义 - 逐步取消期房预售、推广现房销售，旨在从根源上保护购房者权益、推动房企练好内功、促进行业长期稳健发展 [11] - 随着“十五五”规划展开，一个更透明、更安全、更注重品质的“现房时代”正渐行渐近，对家庭安居和房地产市场长远健康具有重要意义 [11]