2026年中国房地产市场政策基调与顶层设计 - 2025年末重要会议与文件为2026年楼市定下“防风险、稳预期、促转型”的核心基调，旨在全面遏制恶意唱衰、引导市场回归理性 [1] - “十五五”规划将“推动房地产高质量发展”纳入民生保障核心框架，明确行业告别粗放扩张，转向品质提升和风险可控 [1] - 规划明确六大任务，包括清理不合理住房消费限制、优化保障性住房供给、加大城市更新力度、化解房地产风险，并将“加快构建房地产发展新模式”置于首位 [1] 需求端支持政策组合拳 - 截至2025年前三季度，全国已有约200个省市（县）出台楼市优化政策超过470条，多数城市已全面放开原有限制性措施 [2] - 信贷政策持续宽松，2025年首套住房商业性个人住房贷款利率普遍降至3.5%区间，部分城市针对刚需额外下浮20个基点；公积金贷款利率同步下调0.25个百分点，上海、杭州等地首套房公积金利率降至2.6%的历史低位 [3] - 地方层面优化首付比例与贷款额度，如贵阳贵安明确2026年前首套、二套住房商业贷款最低首付比例统一为15%；武汉将双缴存人家庭公积金贷款最高额度提升至150万元，并对多孩家庭提供额外贷款上浮优惠 [3] - 财政补贴力度加大，三四线城市探索“以旧换新”模式，部分城市提供高达房价20%的财政补贴；武汉对三孩家庭购房补贴高达12万元，雅安市将补贴范围扩大至快递小哥、外卖骑手等14类新就业群体 [3] - 多地优化住房套数认定标准以降低“卖旧买新”门槛，如贵阳市规定居民家庭在拟购房区域名下无成套住房的无论贷款是否结清均按首套执行，且已挂牌出售住房不计入家庭套数；武汉市规定2025年10月至2026年6月期间购房时正在挂牌出售的一套住房不纳入套数认定 [4] 供给端结构性改革 - 稳步推进现房销售制度，逐步缩小期房预售范围，推动行业从“预售为主”向“现房销售”转型 [2] - 截至2025年，北京、上海、深圳等一线城市现房销售项目占比已提升至35%，相关停工投诉量同比下降62% [2] - 2026年将扩大现房销售试点范围，湖北荆门等城市已率先全面推行现房销售，要求新出让土地开发的商品房需完成竣工验收后方可销售 [4] - 全国预售资金监管比例提高至100%，严禁违规挪用，确保项目资金封闭运行，从机制上杜绝烂尾风险 [4] - 2025年城中村改造范围从35个超大特大城市扩大至近300个地级及以上城市，鼓励收购存量商品房用作安置房 [5] - 支持盘活存量资产，如贵阳市明确支持非住宅存量用房改造为酒店式写字楼、酒店式公寓等新兴业态，并给予5年过渡期政策 [5] - “十五五”规划建议提出完善并购、破产、置换等政策，盘活低效用地和闲置房产，推动存量基础设施再利用 [6] 行业品质标准提升与转型 - 2025年5月1日实施的《住宅项目规范》明确了14项标准升级，包括层高不低于3米、四层以上楼栋加装电梯、楼板隔音要求降低10个分贝等 [8] - 上海、杭州等城市要求现房销售地块需达到装配式建筑、绿色建筑二星级以上标准，部分项目还配套智慧社区和便民服务设施，推动行业从“造房”向“造好房”转型 [8] 市场风险化解与交付保障 - 住建部数据显示，全国750多万套已售难交付住房已全部实现交付，“白名单”项目贷款审批金额超过7万亿元，从根本上化解了购房者的交付焦虑 [4] - 2025年10月末，全国商品房待售面积为75606万平方米，核心城市库存去化周期维持在13个月左右的合理区间 [9] 土地与税收政策调整 - 住建部联合财政部、税务总局于2025年11月发布通知，统一降低全国土地增值税预征率0.5个百分点，其中东部地区下限降至1.5%，中西部和东北地区分别降至1%和0.5%，旨在激活二手房交易市场 [2] 舆论引导与市场秩序维护 - 各地政府加大对舆论的引导与监管力度，严厉打击恶意唱衰、捏造虚假信息等行为，如上海市网信办、房管、公安联合开展专项整治，三周内清理房地产不良信息900余条，禁言违规账号98个 [8] - 昆明、鄂州等多地将“恶意唱衰楼市”、“捏造房价数据”纳入重点整治范围，明确区分“恶意煽动”与“理性分析”的边界 [8] - 包括小红书、B站等在内的平台累计处置了7万余个违规账号，关停了千余个违规直播间，有效遏制虚假信息传播 [8] - 官方通过权威渠道持续释放明确信号以稳定市场预期，如住建部部长在“十五五”规划辅导读本中发表署名文章详细解读房地产发展新模式，央行、统计局等部门定期发布楼市数据 [9]