2025年全澳房价表现与市场结构变化 - 2025年前11个月，全澳房价中位数上涨7.7%，但不同城市和区域表现差异显著[3] - 领涨区域集中在各首府城市的中低价区，原因是高房价将中高收入买家“挤出”至更远、更便宜的郊区[3] - 悉尼房价涨幅最大的郊区是Menangle Park，上涨20.7%，中位价约121万澳元；Gilead上涨20%，中位价约106万澳元[3] - 悉尼涨幅前十的郊区中，有7个的中位房价低于该市整体独立屋中位价约160万澳元[3] - 墨尔本涨幅最快的Frankston North上涨21%，独立屋中位价约72.5万澳元；Frankston上涨15.1%[3] - 墨尔本涨幅前十的区域中，仅一个地区房价高于该市约98万澳元的独立屋中位价[4] - 全国房价涨幅前十的郊区中，有8个位于达尔文，涨幅介于23%至接近29%，这些地区独立屋中位价远低于80万澳元[4] - 出现“租住+投资”现象，即买家在可负担区域购投资房，同时在理想地段租房居住[3] - 澳洲统计局数据显示，接近10%的首次购房者贷款用于购买投资房[8] 跨州与偏远地区购房趋势 - Domain数据显示，新州潜在买家中，几乎每10人就有1人跨州看房，其中9%的搜索投向维州，6.9%投向昆州[8] - 悉尼潜在买家中，有25.3%的询盘针对新州偏远和非都市地区房产[9] - 维州用户中，有9%的搜索看新州房产，4.6%搜索昆州，3.6%搜索塔州[10] - 墨尔本居民有27.6%的询盘指向维州偏远和非都市地区[11] - 跨州看房兴趣与“租住型投资者”增多有关，目的是通过投资房“上车”[11] - 就业机会、生活方式及靠近亲友等因素也促使人们跨州搬家[13] - 过去几年西澳房市大涨吸引东海岸买家，但近期热度开始降温[14] - 今年新州买家中，仅1.9%的搜索看西澳房产[15] 2025年末市场动态与降温信号 - 11月澳洲首府城市住宅价格整体环比上涨1%，略低于10月的1.1%[17] - 悉尼11月房价环比上涨0.4%，至158.4万澳元，增速低于前月的0.6%[17] - 墨尔本11月房价环比上涨0.3%，至97.8万澳元，低于10月0.9%的涨幅[18] - 相较之下，中小城市市场热度高涨：布里斯班上涨1.8%至110万澳元，珀斯上涨2.4%至95.6万澳元，堪培拉上涨0.7%至103.5万澳元[19][20][21] - 专家指出，悉尼和墨尔本正与其他城市出现“分化”，房价涨幅已是工资增速的四倍，负担能力问题对后续涨幅构成制约[22][23] - 11月高于预期的通胀数据打破进一步降息预期，且审慎监管局将收紧投资者贷款审查，可能使2026年房价涨势不如预期强劲[24] - 偏远地区房价涨幅依然强劲：维州Mildura年涨18.5%，昆州Granite Belt年涨19.7%，西澳Albany年涨22.6%[25] 房贷还款行为与宏观经济影响 - 自2月以来央行累计降息0.75个百分点，相当于为60万澳元房贷每月减少近300澳元还款压力[25] - 许多房贷人未减少月供，而是利用降息空间加速还贷[25] - 自住房利息支出在6月季度一度飙升至超过200亿澳元峰值，年增幅高达166%[26] - 9月季度利息总额首次回落，减少7亿澳元至193亿澳元[27] - 利息减少和工资增长促使“额外还款”金额大幅攀升，9月季度“超额还款”总额达141亿澳元，环比增长近三成，为除疫情期间外历史最高[28][29] - 过去一年中，房贷人总共多还了516亿澳元，创历史新高[30] - 大额提前还款可能意味着消费支出同步减少，但分析师预测第三季度消费支出仍可能增长0.5%[30] - 整体GDP预计将录得2.1%以上的年增速，为自2023年初以来最强表现[31] 维州住房政策改革 - 维州政府修改“过时”的停车规定，靠近“高频公共交通”的新建住宅将不必强制配备大量停车位[33] - 现行立法制定于上世纪70年代，要求每户住宅配停车位，新规旨在使建房更容易、成本更低[33] - 据Grattan Institute数据，在墨尔本新建六层公寓楼时，每套住宅增加停车位成本约7万澳元[33] - 政府将扩大开发商需缴纳基础设施费用的区域范围，自2027年7月起，在额外50个交通便利区域，每套新建住宅需缴纳11,350澳元费用[34][35] - 该项目预计到2051年将筹集40亿澳元资金，用于公园、道路升级、学校扩建及改善公共交通等基础设施[36][37] 特定区域成交活跃度爆发 - PropTrack数据显示，部分区域过去一年房产成交量较前12个月增长高达两倍[40] - 成交增幅最大区域集中在实现重大复苏的市场，达尔文表现尤为突出[41] - 达尔文过去一年独立屋中位价攀升约14%，涨幅与珀斯、阿德莱德及布里斯班持平[41] - 北领地新增贷款中投资者占比创历史纪录，新增投资者贷款数量达此前峰值两倍[41] - 在达尔文的Moulden、Driver和Gray等区，过去一年独立屋成交量几乎是前12个月的三倍[41] - 这些区房价因投资者需求爆发式增长，年度涨幅达16%至19%[44] - 阿德莱德多个区成交量显著增长：Fulham Gardens上涨111%，Prospect上涨102%，Plympton上涨92%，West Lakes上涨81%[44] - 维州Loch Sport成交量上涨117%，East Bendigo上涨97%[46] - 吉朗的Norlane过去一年成交302套独立屋，前一年仅为131套[47] - 悉尼西部Hebersham、Dean Park和Acacia Gardens等区独立屋成交量增长45%至50%[49] - 达尔文、Rosebery和Rapid Creek等北领地区公寓成交量大幅增长；堪培拉的Belconnen、Campbell和Wright等区公寓成交量达前一年两倍多[49] - 利率下调促使更多投资者和买家进入市场，悉尼和墨尔本交易活跃度已开始回升[52] - 2025年是澳洲央行2022年初加息以来，墨尔本房价首次实现持续增长[53] - 10月悉尼和墨尔本新增房源量大幅增加，但珀斯、阿德莱德和布里斯班新增房源量下降，供应不足是支撑这些城市房价上涨的因素之一[53]