房地产市场宏观趋势转变 - 行业正处于从快速增长向成熟市场转变的转折点，房价的投资属性在减弱，居住属性在增强 [1][6][11] - 2010年至2020年十年间，房价呈上升趋势，年涨幅5%到10%属正常，热点城市年涨幅可达20% [1] - 自2021年起局面改变，房价涨幅放缓甚至下降，2023年至2024年调整明显，部分城市房价跌幅超20% [1] 当前市场关键数据表现 - 2024年上半年，全国房地产销售面积同比下降约30% [3] - 同期销售价格指数平均下降幅度在3%到5%之间，部分二三线城市降幅超10% [3] - 市场供给与需求出现较大失衡，二手房挂牌量增加，成交量下降 [1][3] 驱动市场变化的核心因素 - 人口增长放缓及部分城市人口外流，导致房地产需求下降 [3] - 家庭平均规模缩小，直接影响对房屋的需求 [3] - 经济增长放缓导致居民收入增长及购买力相对下降 [3] - 国家政策导向从鼓励发展转变为严格管控，监管思路发生变化 [3] 不同能级城市房产价值分化 - 一线城市（如北京、上海、深圳）房产有较强保值能力，因其集中了教育、医疗、就业等核心资源，并持续吸引人口流入，预计5年内跌幅可能在10%以内 [5] - 二线城市出现分化：人口流入型城市（如杭州、成都、武汉、南京）房产保值能力较好，5年后价格可能保持现价附近或小幅上升；人口流出型城市房价可能有明显下降 [5] - 三线及以下城市房产保值能力最差，房价面临人口与经济增长放缓的压力，5年后价值可能显著缩水 [5] 房产价值的具体影响因素 - 同一城市内，核心区域房产因资源集中而保值能力更强，边缘区域房产压力更大 [6] - 租赁市场成为重要参考，租金收益率走低改变了房产的经济学逻辑，例如一套120万、月租3000元的房子，年租金收益率约3%，低于当前4%的定期存款利率 [9] - 房产在家庭资产配置中的角色变化，建议占比从过去的70%以上调整至40%到50%之间，以降低单一资产风险 [10] 对未来五年房价的理性预期 - 对一套120万的房产，5年后价值的合理预期是保持现价或下降10%到20% [10][12] - 价格大幅升值（如至140万、150万）在当前市场环境下已不现实，除非城市本身面临衰退，否则大幅贬值（如至80万、90万）也不太可能发生 [12] - 市场正经历深刻转变，房价增长将放缓，房产将逐步回归其作为生活工具和保值资产的本质 [11]