楼市发展模式转变 - 中国房地产市场正临近第四次关键拐点，核心是游戏规则重构，从“闭眼赚”转向“好房子”成为市场硬通货，购房逻辑彻底改变 [1] 新发展模式核心：从量到质 - 住建部定调房地产“新发展模式”，告别“追求数量”的旧时代，迈入“追求质量”的新阶段，核心关键词是“好房子” [2] - “好房子”有必须执行的“六不”硬性标准：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，旨在解决当前住宅普遍存在的痛点 [2] - 新规要求自2025年5月1日起，新建住宅层高不得低于3米（较之前提高20厘米），4层及以上住宅必须加装电梯，楼板隔音标准大幅提高 [3] - 新标准是强制性规范，将从根本上改变住宅供给的品质格局，迫使开发商按规建设 [3] 存量市场改造：老旧小区升级 - “好房子”政策不仅针对新房，也涵盖老旧小区改造，目标是让老房子变“好房子” [5] - 全国已完成24万多个老旧小区改造，惠及1.1亿居民，未来改造规模将持续扩大 [5] - 改造内容向“好房子”标准升级，包括加装电梯、改造管道、优化隔音、完善配套等 [5] - 老旧小区改造会分流部分新房改善需求，使新房市场竞争更聚焦于“品质” [5] 2026年市场展望：筑底分化 - 机构判断2026年楼市将“筑底寻稳，聚焦高质量”，整体呈现“稳中有调、结构分化”态势，最坏时期可能正在过去，但不会全面暴涨 [6] - 预测2026年全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米之间，相比2024年的约9.7亿平方米可能有小幅下降，但降幅会明显收窄 [6] - 市场结构分化加剧：有产业支撑、人口持续流入的一线及强二线城市，因“好房子”需求旺盛而更具韧性；资源收缩、人口外流城市则难有起色 [6] - 未来政策可能是一套“组合拳”，包括适度宽松的货币政策、财政工具支持和产业政策引导，目的是帮助市场平稳过渡到“新发展模式”，而非刺激房价上涨 [6] 购房决策逻辑改变 - “闭眼买房赚钱”时代结束，未来买房需关注城市选择、板块价值和楼盘品质 [7] - 购房决策核心是认准“好房子”标准和选对城市板块，应把“品质”放在首位，对照“六不标准”及具体规范考察 [9] - 应优先选择有产业、有人口的一线核心城市及强二线城市，这些地方“好房子”需求持续旺盛，楼市抗风险能力强 [9] - 需关注板块配套成熟度，优先选择配套完善或规划明确的板块，这些板块的“好房子”未来升值空间更大 [9] - 购房应回归居住本质，以“自住舒适、品质过硬”为首要原则，兼顾长期发展潜力，不要被短期政策刺激冲昏头脑 [10] 行业影响与未来方向 - 第四次拐点本质是一场“品质革命”，“好房子”成为市场硬通货，改变了过去“只看涨跌、不看品质”的购房逻辑 [11] - 对开发商而言，唯有深耕品质、满足“好房子”标准，才能在市场竞争中立足 [11] - 未来楼市是“好房才赢”，发展方向是“更舒适、更宜居、更安全” [12]