银行直供房本质与市场关注度 - 核心观点：银行直供房本质是银行年底集中处置不良资产的常规操作，目的是回笼资金，对整体房地产市场影响有限 [1] - 近期关注度提升源于三方面：房地产市场持续低迷下的市场敏感情绪、银行不良资产压力上升的客观现实、年底资产处置的季节性需求 [1] - 市场情绪的真正驱动力来自宏观经济和房地产基本面，而非银行直供房现象本身 [1] 银行直供房定义与来源 - 银行直供房是银行通过处置不良贷款获得完整产权后，直接以房东身份对外销售，区别于司法拍卖 [2] - 房源主要来自三个渠道：企业或个人抵押贷款违约收回、个人房贷断供收回、房企破产或债务重组时银行承接的未售房产 [2] - 标准流程：债务人违约后，抵押物经两轮司法拍卖均流拍，再由法院裁定转至银行名下形成“抵债资产” [2] 银行直供房与法拍房核心区别 - 产权：银行直供房产权清晰（已过户至银行），法拍房拍卖时产权仍在原房主名下 [3] - 价格：银行直供房成交均价（3754元/平）远低于法拍房（8319元/平），因多位于低能级城市且为法拍流拍后的资产 [3] - 风险：银行直供房交易对手为银行，基本规避了法拍房常见的腾退、租赁、欠费等纠纷，风险较低 [3] 银行直供房市场特征：供应与分布 - 供应量有限：2019年至2025年10月累计挂牌直供住宅5.2万套，远低于同期法拍房的98万套，不及法拍房的十八分之一 [4] - 区域分布高度集中于低能级城市：2025年1-10月挂牌房源中，一线城市占比仅0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比高达87.7% [4] - 东北三省占比最高达42.4%（辽宁22.5%，黑龙江16.5%），西北地区占19.2%（内蒙古、甘肃各占13.0%） [6] 银行直供房市场特征：房源与成交 - 房源特征：挂牌房源中毛坯占比59%，表明多数为空置房 [7] - 户型与总价：90平以下刚需户型占30%，120-200平改善型产品占30%；总价100万以下的房源占比高达86% [8] - 成交低迷：2025年1.4万套挂牌房源中仅920套成交，成交率仅7%，远低于同期法拍房的20% [13] - 成交价格：成交房源中66%为底价成交，平均溢价率仅7% [13] 银行直供房来源银行分析 - 挂牌房源银行类型：城市商业银行占比最高（40%），其次为国有大行（28%）、全国性股份制银行（18%）、农村商业银行（14%） [15] - 抵债资产余额：2025年6月末27家样本银行合计528亿元，较2024年末增长6.0% [16] - 中小银行趋势：近两年中小银行出现直供房的情况明显增多，反映部分业务激进的中小银行在楼市上行期风控较弱，市场下行后违约显著增加 [18] 银行直供房对市场的影响 - 整体影响有限：累计成交量不足千套，在全国市场中占比微乎其微，难以撼动整体量价走势；对房源占比仅12%的一二线城市影响更小 [19] - 局部承压风险：在占比达88%的三四线城市，大量低于市场价5%-25%的直供房集中入市，可能成为区域新的价格锚点，带动周边二手房价格下行 [20] - 市场情绪：银行批量出售房产可能被误读为看空信号，短期影响市场心理，但主要看跌情绪仍源于宏观经济和房地产基本面 [20] - 银行动机：在法拍市场流拍率持续走高（2025年三季度达81.3%）的背景下，银行选择直接销售是提升处置效率、应对地产下行周期的正常举措 [22]