中国证监会推出商业不动产REITs试点公告 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见 [1] - 试点将进一步丰富REITs底层资产类型，推动REITs市场发展进入新阶段，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度 [1] 商业不动产REITs的定义与监管框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 《公告》内容主要包括基金注册及运营管理要求、明确基金管理人及基金托管人等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求 [2] - 强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [2] 推出商业不动产REITs的背景与意义 - 从全球成熟市场经验看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产 [2] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [2] - 适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [2] - 现阶段推出商业不动产REITs有利于盘活存量商业不动产，助力拉动消费和投资 [3] - 有利于稳行业、稳市场、稳预期，助力构建房地产发展新模式 [3] - 有利于适配当前低利率环境投资需求，增加居民财产性收入 [3] 中国REITs市场发展现状 - 经过5年探索实践，REITs市场稳步发展，在盘活存量资产、提高直接融资比重等方面取得一定成效 [3] - 截至11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元 [3] - 市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46% [3] - REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [3] 商业不动产盘活的市场基础与共识 - 商业不动产具备明显的市场化属性，存量规模庞大，而在资产盘活领域仍是“蓝海” [4] - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈 [4] - 公募REITs的产品功能属性与商业不动产天然契合，市场各方对推出商业不动产REITs的呼声持续高涨 [4] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的商业房地产抵押贷款支持证券、类REITs及持有型不动产资产证券化产品发行规模近千亿元 [4] - 市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成较为广泛的共识 [4] - 经过多年探索，中国公募REITs市场的示范性和规模性不断增强，为推出商业不动产REITs奠定了制度基础、市场基础和生态基础 [4] 对实体经济与投资者的影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [5] - 商业不动产REITs能够通过市场化价格机制有效激励企业强化运营管理能力、持续提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争 [5] - 对广大投资者而言，商业不动产REITs的推出能进一步丰富公众投资者选择，提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [5] - 有助于优化个人与机构投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利 [6] 试点推进与市场建设 - 沪深交易所等单位正在推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见 [7] - 上交所将在中国证监会指导下，稳步推进商业不动产REITs试点各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育 [7] - 以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [7] - 深交所将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，联合市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备 [7] - 稳步推动商业不动产REITs试点落地，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效 [7] 市场展望 - 随着制度、系统与项目等多方面条件的逐步成熟，一个资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场正在加速形成 [8] - 商业不动产REITs试点的推出，不仅意味着中国REITs市场进入新的发展阶段，更将成为服务实体经济、推动经济高质量发展的长期稳定器与金融新引擎 [8]