核心观点 - 行业龙头万科面临严峻的流动性危机和债务压力 市场信心因其一笔20亿元境内债展期申请而受重创 尽管公司账面有大量现金且背靠国资股东 但实际可动用资金极少且主要支持方输血能力已近极限 资产处置艰难且银行融资渠道收紧 公司化债前景艰难 其困境是当前房地产行业的缩影[1][3][10] 市场信心与债券表现 - 万科债券“22万科MTN004”单日跌幅超23% 价格跌破68元 引发投资者维权[1] - 压垮市场信心的直接导火索是一笔20亿元的境内债展期申请[1] 主要股东支持能力 - 市场视为万科“定海神针”的主要股东深圳地铁集团 其输血能力已近上限[1] - 根据协议 2025年深铁给予万科的借款额度上限为220亿元 目前已使用203.73亿元 剩余额度不足17亿元[1] - 深铁自身面临资金压力 其资产负债率在前三季度升至76.2%[3] - 深铁近期发行50亿元公司债 利率较去年上浮0.8个百分点 融资成本上升[3] - 深铁主业为轨道交通 今年仅建设地铁13号线就投入超180亿元 拆迁成本比预期高30% 资金优先保障地铁建设与运营 对万科支持“点到为止”[1][3] - 深圳地铁16号线二期开通初期 人员培训和设备维护需8亿元资金[3] 公司流动性状况 - 万科三季度财报显示货币资金为656.8亿元 但母公司层面可调动的资金仅8.58亿元[3] - 大量资金因“保交楼”监管而无法动用 例如广州某项目今年销售额15亿元 回款全进监管账户 至今仅向母公司回流3000万元[3][5] - 为筹措资金 万科于11月出售全部贝壳股票 回笼约28亿元资金[5] 近期债务压力 - 12月15日有20亿元的“22万科MTN004”需兑付 12月28日有37亿元的“22万科MTN005”到期[5] - 2026年债务压力更大 境内债到期超120亿元 另有70亿元海外债到期[10] 资产处置进展 - 资产处置难度远超预期 10月挂牌的深圳湾超级总部基地部分股权报价89亿元 虽有3家房企接洽但最终因市场行情放弃[6] - 公司无奈出售优质资产 上海虹桥某商业综合体以12亿元成交 较评估价低1.8亿元 所得资金用于支付项目农民工工资[7] - 公司内部化债清单上仍有15个项目待售 但能快速变现的不足5个[8] 经营与财务表现 - 2024年营业收入为3431.76亿元 较2023年的4657.39亿元下降26.32%[9] - 2024年营业利润为-456.44亿元 较2023年的292.52亿元下降256.04%[9] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为-494.78亿元 较2023年的121.63亿元下降506.81%[9] - 2024年扣非后净利润为-453.94亿元 较2023年的97.94亿元下降563.49%[9] - 2024年基本每股收益为-4.17元 较2023年的1.03元下降504.23%[9] - 2024年净资产收益率(全面摊薄)为-24.41% 较2023年的4.85%下降29.26个百分点[9] 银行融资环境 - 银行融资渠道正在收紧 某股份制银行已暂停对万科的新增贷款 并对存量贷款排查风险[10] - 一笔30亿元的开发贷因销售回款不达标 被要求提前归还10亿元[10] - 万科银行借款占比超70% 银行抽贷风险将迅速传导[10] 行业与公司前景 - 万科困境是行业缩影 化债最终依赖市场复苏[10] - 公司希望加快资产处置并期待销售回暖 以激活子公司账户中656亿元的监管资金回笼速度[10]