地块基本信息 - 地块为通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块，交易编号京土储预(通)〔2025〕048号 [1][5] - 土地面积4.85公顷，规划建筑面积约8.74万平方米，容积率1.8，限高36米（局部45米）[5] - 土地性质为R2二类居住用地，开发程度为“七通一平”，位于城市副中心0703街区 [5] 交易与市场信息 - 地块于2025年12月5日进入用地预申请，是北京第九轮供地清单中首个被激活的地块 [1] - 预申请受理时间自2025年12月5日至2026年1月4日，若顺利转正将是2026年北京首宗出让的住宅地块 [1][2] - 交易起始价15.62亿元，楼面价约1.79万元/平方米，预申请保证金为1000万元 [1][5] - 2025年北京首拍（海淀朱房双子）吸引了8家房企参与并以高溢价出让，市场热度高 [2] - 通州是2025年城六区以外少数能拍出溢价的市场，但此前溢价地块多位于配套成熟且临铁的老城区板块，如梨园、八里桥 [2] 地块规划与设计要求 - 地块旨在打造低密度、高品质住宅，建筑布局需形成清晰、有机的空间结构 [5] - 要求通过建筑错落布局、点板结合等方式塑造丰富的空间层次和视线通廊 [5] - 宜采用高低结合的建筑组合形式，建立舒缓有序、通透舒朗的城市高度秩序 [6] - 对建筑体量有具体限制：建筑高度18-36米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元；高度36-45米时，宽度以两到三个单元为宜 [8] - 建筑风貌要求现代简约、精致典雅、富有活力、绿色生态，体现城市副中心新时代气质 [8] - 建筑材料鼓励使用石材、金属板、陶板等绿色低碳材料，禁止使用低质塑料板、大面积单色玻璃、镜面材质及素色涂料 [8] - 建筑色彩宜采用中高明度、中低艳度、暖色系 [9] - 位于坡顶协调区，鼓励采用坡屋顶：七层以下建筑一律采用坡屋顶，七层以上建筑30%以上采取坡屋顶 [9][10] 地块区位与配套 - 地块位于通州区北部的宋庄镇，远在东六环外 [3] - 目前周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站约5公里 [4] - 周边生活配套包括谷德玛特购物广场、华联购物中心、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等 [14] - 根据规划，宋庄定位为艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主 [14] - 区域当前城市界面一般，有大量荒地和待拆迁村庄房屋，但餐饮业态与生活配套设施正陆续发展落地 [14] 区域发展与项目背景 - 宋庄镇靠近城市副中心，是京津冀协同发展战略的重要组成部分 [13] - 2024年1月，宋庄镇部分村庄被列入城中村改造计划，标志着区域城市化的重大进展 [14] - 2025年9月，丁各庄等四村城中村改造项目安置房已具备交付条件，将启动安置入住工作 [14] - 同期公示的改造一片区项目规划设计方案显示，地上建筑面积约13.99万平方米，规划17栋7-15层住宅楼，采用3米层高的“好房子”设计，户型面积在50-135平方米之间 [16]