文章核心观点 - 万科集团及其关联方万纬物流面临严重的债务危机和财务问题 这直接影响了其关联的“华夏万纬仓储物流REIT”的发行基础、资产质量和未来可持续性 使得该REIT的发行面临重大不确定性且应被审慎对待 [2][12] 发行要求与合规性 - 监管要求REITs发起人及运营管理机构财务状况良好、经营稳健 [4][5] - 万纬物流财务状况不佳 2020年至2023年9月末资产负债率分别为99.77%、93.21%、87.73%和87.54% 不符合“财务状况良好”的基本要求 [2][9] - 万科作为实际控制人已出具承诺函 承诺在特定条件下回购基金份额或项目权益 [11] 关联企业及资产状况 - 万科通过多层持股 100%控股REITs的原始权益人深圳市万纬物流投资有限公司及三个入池资产的项目公司 [7] - REITs入池资产为湖州德清、佛山南海和绍兴诸暨三处物流仓储项目 [6] - 湖州德清项目出租率在2022年末曾大幅下滑至61.28% 后恢复至2023年12月末的98.35% [6] - 佛山南海项目运营未满三年 出租率表现较好 2023年9月末达99.89% [6] - 绍兴诸暨项目出租率在2023年9月末为77.24% 至2023年12月末恢复至97.45% [6] 债务与财务风险分析 - 万纬物流投资总负债高企 2020年至2023年9月末分别为303.34亿元、304.30亿元、284.26亿元和285.15亿元 [9] - 其负债中关联方往来款项占绝大部分 同期余额分别为228.23亿元、217.87亿元、197.77亿元和186.49亿元 [9] - 公司货币资金与总负债差异巨大 2023年9月末货币资金为5.36亿元 而总负债达285.15亿元 [9] - 2020年至2023年9月末 公司投资活动现金流持续净流出 金额分别为16.74亿元、-34.27亿元、-55.63亿元和-23.45亿元 [9] - 万科集团自身债务危机严重 截至2025年12月初存续债券15只 累计余额约203亿元 其中88.9%将于2026年到期 [2] - 2025年11月以来 万科已有两笔合计57亿元的债券可能展期 并于2025年12月公告将一笔中期票据兑付安排展期一年 [2] REITs发行进展与潜在影响 - “华夏万纬仓储物流REIT”于2024年3月申报 4月获交易所审核意见 截至2025年12月9日未有最新公开进展 [3] - REITs发行募资后 资金将用于向项目公司发放借款以偿还存量负债 [8] - 万科债务危机破坏了REITs所需的底层资产权属清晰和现金流稳定两大基础 [12] - 为偿债 万科可能出售万纬物流等核心资产 这将切断该REITs未来扩募的资产来源 削弱其长期价值 [12] - 在万科自身偿债资金紧张的背景下 其出具的回购承诺函的履行能力存疑 [12] - 市场观点认为 对于高债务危机企业试图通过发行REITs化解难题的路径需要保持极高审慎性 [12]