核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现交易小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏与显著分化态势 [1][6] 深圳土地市场表现 - 福田梅林地块：作为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地及深圳2025年最后一宗住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由中铁置业以总价7.92亿元竞得，溢价率高达65%，楼面地价达4.27万元/平方米 [1][2] - 南山深圳湾地块：位于深圳湾超级总部基地，吸引6家房企参拍，最终由中海地产以31.86亿元竞得，楼面价7.74万元/平方米，溢价率42.49%，创下该区域宅地溢价新高 [1][4] - 市场特征：核心区土地稀缺性支撑价格，央企主导市场格局，高溢价成交或成常态 [3][4] - 政策影响：福田梅林地块要求全部现房销售，被视为政策试点，可能加速行业洗牌，推动房企从“高周转”向“高品质”竞争转型 [2] - 整体数据：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [6] 广州土地市场表现 - 海珠南泰路地块：由保利发展以35亿元竞得，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米，吸引2家房企经过76轮竞价 [1][5] - 南沙横沥岛地块：近期出让的3宗涉宅用地均由南沙开建以底价竞得，成交总额22.84亿元，总规划建筑面积21.87万平方米 [6] - 整体数据：2025年前11个月，广州市成交各类用地规划建筑面积2748.03万平方米，同比增长0.64% [7] 房企投资策略与市场分化 - 投资策略：房企在年末因前期审慎而留有投资额度，促使入市拿地，但投资高度集中于核心区优质地块，追求资金高效周转和确定性 [1][6] - 市场分化：一线城市核心地块受热捧，但近郊及远郊区域地块成交意愿低迷，例如深圳光明马田地块由龙湖以7.66亿元底价摘得，楼面价约1.2万元/平方米，与2023年同区域地块相比，总价与楼面价均下降 [6] - 行业趋势：土地市场机会呈“点状”分布，房企选择高度趋同，聚焦核心区域 [6]