行业宏观背景与市场阶段 - 自2024年起，房地产市场已脱离单边上升节奏，进入一个特殊阶段，全国商品房销售额同比下降，许多城市房价出现调整[1] - 政策支持力度自2024年年中起加大，央行多次降息以释放流动性，各城市陆续取消或放松限购、限售政策，旨在稳定而非推高市场[1] - 适龄购房人口逐年减少是长期硬现实，2023年全国楼市成交面积跌至15年新低，需求减少使市场趋于理性[3] - 房地产正从投资品逐步回归生活必需品的定位，整体增长空间受限，市场已步入成熟期[3][4] 当前市场特征与表现 - 市场呈现显著的结构性分化，一二线城市新房价格环比涨跌不一，三四线城市去库存压力更大，核心城市需求仍在而三四线城市需求萎缩[3][6] - 2024年市场不再是全面繁荣，资产价值高度依赖于位置，好地段资产仍有价值，普通地段资产则面临压力[3] - 对于购房者而言，当前市场选择更多、价格有让步、且贷款政策相对宽松（利率降低、贷款额度易申请）是主要利好[3] - 被迫卖房者数量增加，他们往往需打折出售，而主动卖房者则有更多时间和选择权[6] 对不同市场参与者的策略分析 - 刚需购房者：当前是不错时机，房价稳定、选择多、政策支持，无需过度纠结价格波动，应关注地段与房屋质量[6][9] - 持有多套房产的投资者：需评估资产质量，考虑出售位置平凡、去化困难的房产，将资金集中至更优质资产或变现[6] - 资产集中于房产但现金流紧张者：应考虑优化资产配置，出售非核心房产以增强流动性[7] - 年长且无换房需求者：建议继续持有房产，将其作为资产和保障[7] - 意图投资者：需非常谨慎，并非所有城市和地段都有上升空间，靠房产快速发财的时代已过去[4][9] 未来展望与核心逻辑 - 预计2025年至2026年，政策将继续支持市场稳定，但支持稳定不等于房价大涨，市场将经历一个缓慢调整的过程[7] - 调整过程中，核心城市因人口流入将相对抗跌，而非核心及三四线城市的调整将更为明显[7] - 房地产市场将进一步走向理性和成熟，这对诚实购房者和理性卖房人是机会，但对投机者则愈发困难[10] - 决策应基于个人财务状况和真实需求，市场会自行调整，刚需继续存在，投机难度加大，没有绝对正确的选择，只有最适合的选择[9][10]